O síndico não é um profissional contratado para permanecer 24 horas à disposição do condomínio. Regra geral, permanece de prontidão para resolver os problemas do prédio a qualquer hora, do dia ou da noite. Mas quando precisa se ausentar, em viagem ou por outros motivos, quem o substitui no comando do condomínio?
A Lei do Condomínio não foi minuciosa ao ponto de prever em detalhes as “n” hipóteses de ausência ou licença do síndico. Vale, em princípio, o que estiver disposto na convenção do edifício ou seus regulamentos.
Como regra geral, o síndico será substituído pelo subsíndico. Diz a lei que a convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato (art. 22, § 6.º). Nos condomínios que adotam a eleição de subsíndico, será ele o substituto natural do síndico na ausência ou impedimento deste. O mandato de um e de outro poderá ser coincidente, mas não necessariamente, podendo o subsíndico, por exemplo, receber a atribuição de convocar assembléia para a eleição de novo síndico, se o titular não o fizer no prazo prescrito.
Mas, e se não houver previsão de eleição de subsíndico, como fica o condomínio na ausência do síndico? Antes de mais nada, esclareça-se que o afastamento temporário do síndico, por poucos dias, que não coloque o edifício em risco ou sujeito a prejuízo, não tem o condão de suscitar sua substituição. Nem a mudança de residência ou domicílio do síndico, para outro prédio ou mesmo outra cidade, não constitui ausência no sentido técnico do termo, se o representante legal dos condôminos continuar a prestar seus serviços regularmente. A ausência que requer substituição é a do abandono, que deixa o condomínio sem decisão, sem alguém que o represente e defenda seus interesses.
Nesse caso, não havendo subsíndico eleito, o bom senso recomenda que o Conselho Consultivo tome as rédeas do condomínio nas mãos, praticando todos os atos necessários à salvaguarda dos interesses comuns, “ad referendum” de uma próxima assembléia. A função do Conselho Consultivo não é a de administrar o edifício, mas se se encontrar acéfalo, esta é a atitude que deverá tomar. O conselho tem legitimidade para tanto porque foi eleito como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo “na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio”, no dizer da lei (art. 23, parág. único). Mesmo que discutível sua legitimidade (assessorar não é administrar), seus atos encontram respaldo no Código Civil, na parte que trata da gestão de negócios (arts. 1.331 a 1.345).
O mesmo respaldo legal para agir em nome do condomínio terá qualquer condômino, sempre que for necessário defender a comunidade, em razão da ausência do síndico, da inexistência de subsíndico e da inércia do Conselho Consultivo.
Sua ação, obviamente, terá caráter precário e emergencial, ficando sujeita a confirmação pelos órgãos legais do condomínio (síndico, se retornar; conselho, se acordar; e assembléia geral, quando se reunir). Mesmo que aja conforme a vontade presumível da comunidade condominial, ficará responsável perante esta e os terceiros com quem tratar (Cód. Civil, art. 1.331), situação que recomenda agir com o máximo de prudência.
Caso a ausência do síndico se torne definitiva – por renúncia, morte, abandono ou causas de natureza semelhante – será necessário eleger um substituto, convocando-se eleição extraordinária, na forma da convenção. Seu mandato irá até o término do prazo do síndico substituído ou, se outra for a previsão estatutária, findar após o decurso regulamentar de uma gestão.
O ideal, em qualquer circunstância, é que o condomínio estabeleça regras específicas para os casos de afastamento, ausência, impedimento, doença, renúncia e morte do síndico, de modo que a administração não sofra solução de continuidade e não haja qualquer dano para o condomínio.
