Taxa de mudança é legal? O condomínio pode impedir o inquilino de desocupar o apartamento se não pagar a taxa? Pode ser fixada em que valor máximo? Essas e outras questões estão surgindo com maior intensidade nas cidades onde está se estabelecendo o uso do pagamento de uma importância determinada como pré-condição para o síndico autorizar o interessado para ingressar ou sair com sua mudança de edifício residencial ou comercial.
Diga-se, desde logo, que a Lei do Condomínio não prevê expressamente a cobrança de taxa de mudança. Sua aplicação resulta de direito consuetudinário, ou seja, dos usos e costumes que vigoram na esfera do condomínio e que são referendados por normas aprovadas pela Convenção, Regimento Interno ou assembléias de condôminos, dentro do poder de legislar que os condôminos possuem, em caráter residual, pois, em tese, o condomínio pode regular “tudo” o que a lei não proíbe, dentro do edifício.
Não havendo impedimento legal, portanto, o condomínio pode instituir uma taxa de mudança, a ser paga pelo condômino, locatário ou qualquer terceiro que pretenda mudar-se para o edifício ou dele sair com sua mudança. A aprovação dessa taxa, naturalmente, deverá ser feita por decisão assemblear, de preferência mediante um pequeno regulamento de sua aplicação, para evitar conflitos e questionamentos, porque nem sempre é fácil identificar o que seja uma mudança.
CONFLITOS
Considera-se mudança, por exemplo, a simples troca de moradores do apartamento (sai uma família e entra outra, sem que se faça a retirada dos móveis)? Seria mudança, de outro lado, a retirada de parte dos móveis do apartamento ou da sala comercial, com a finalidade de serem reformados e depois devolvidos para a unidade? Se se entender que há mudança, quantas cadeiras e quantas mesas o condômino poderá retirar sem se configurar a mudança? Parece brincadeira, mas conflitos estão ocorrendo entre condôminos e síndicos em razão de questões minúsculas como essas. A falta de critérios objetivos sobre o que seja uma mudança deixa os condôminos à mercê da interpretação ou dos humores do síndico ou do zelador (e até do porteiro), com inevitável desgaste para todos.
Outro ponto que precisa ser analisado diz respeito ao valor da taxa de mudança. Até que ponto vai o poder de decisão da assembléia? Entendemos que o valor fixado não pode ir além do limite do bom senso. Taxa de mudança não pode ser abusiva. Não pode constituir-se em obstáculo que impeça alguém de mudar-se do edifício, ou que lhe cause ônus demasiado. Há edifícios que aprovam taxas no valor de um salário mínimo, um e meio, 50% da taxa normal de condomínio e assim por diante. Tais valores nem sempre são compatíveis com o nível dos condôminos.
Sua finalidade é regularizar a entrada e saída de móveis e pessoas do condomínio, não a de dificultar-lhes a locomoção a ponto de se considerarem reféns das circunstâncias. Se o locatário, por exemplo, não tiver o valor equivalente ao salário mínimo cobrado a título de taxa de mudança, o condomínio não poderá impedir que se mude do edifício antes que pague a taxa. Poderá até cobrá-la, por todos os meios legais, mas sem usá-la como forma de constrangimento e coação.
PREOCUPAÇÕES
À semelhança da taxa de mudança, há condomínios que instituem um depósito de garantia como precaução contra estragos provocados pelo trânsito negligente dos móveis nos elevadores, corredores e outras áreas comuns do edifício. Tal exigência também não é ilegal, devendo ser aprovada por assembléia com critérios coerentes e de bom senso. Uma caução em dinheiro ou cheque fará com que o condômino tome maiores precauções para evitar danos às partes comuns do edifício.
Também parecida é a taxa de ocupação, que alguns edifícios cobram, especialmente os situados em cidades balneárias, para compensar a constante troca de ocupantes dos apartamentos, que são locados para diferentes famílias (ou grupos não-familiares) em curtos períodos de tempo. Se tal troca-troca provoca o aumento das despesas do condomínio ou se, por alguma razão, prejudica os demais condôminos, entendemos ser legítima a decisão da assembléia que imponha taxa, de valor moderado, que compense os riscos e desconfortos gerados. Mais subjetiva e mais polêmica que a taxa de mudança, entretanto, a taxa de ocupação pode ferir o princípio de igualdade dos condôminos e criar mais problemas que soluções, devendo ser utilizada com o máximo de cuidado.
Em conclusão, podemos dizer que os condomínios têm poder para regulamentar aspectos particulares de sua área de convivência, desde que suas decisões não sejam contrárias à lei, não sejam abusivas nem firam os preceitos do bom senso. Caso contrário, serão passíveis de correção pelas mãos da Justiça.
Taxa de mudança? Sim, mas vamos com calma.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD – Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
