As benfeitorias necessárias e úteis serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção somente se as partes não convencionaram o contrário no contrato locativo. O art. 35 da Lei do Inquilinato (8.245/91), que se aplica ao caso porque já vigente quando aforada a demanda, prevalece sobre o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), visto que posterior a este e por se tratar de legislação especial.
Com as pequenas adaptações de praxe, é esta, em suma, a decisão proferida pela lª Câmara Cível do Tribunal de Alçada do Rio Grande do Sul, em acórdão da lavra do eminente juiz Juracy Vilela de Sousa, em processo em que o apelante alegou direito de retenção e indenização.
Proteção Invocada
A questão teve início com ação de despejo por denúncia vazia, movida após o vencimento de contrato de locação não-residencial, e julgada procedente, sem que fosse dado direito de retenção do imóvel por benfeitorias úteis e necessárias realizadas, não obstante a locatária tenha invocado a proteção do Código de Defesa do Consumidor
Em seu acórdão, lembra o magistrado que a locatária, em cláusula contratual, renunciou expressamente ao direito de retenção por benfeitorias; além disso, para que pudesse fazer qualquer obra, deveria obter anuência do locador, o que não ocorreu. De outro lado, a Lei do Inquilinato é posterior ao Código de Defesa do Consumidor, prevalecendo sobre ele por ser também legislação especial.
Diz o art. 35 da Lei do Inquilinato: “Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.”
Tratando-se, no caso, de locação de imóvel não-residencial, se benfeitorias foram realizadas, argumenta o relator, estas vieram em proveito da inquilina, porque adaptaram o prédio para a atividade comercial ali desenvolvida, proporcionando-lhe maiores lucros.
Participaram do julgamento, além do relator Juracy Vilela de Sousa, os ilustres juizes Heitor Assis Remonti e Leo Lima.
A Lei Derrogada
Não consta expressamente do acórdão, mas pelo que se infere, a empresa locatária invocou o artigo 51, inciso XVI, do Código de Defesa do Consumidor, que diz o seguinte:
“São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: …..XVI – possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias”.
Tal dispositivo legal não foi revogado pela Lei do Inquilinato, mas, prevalecendo o entendimento da decisão do Tribunal de Alçada gaúcho, fica especificamente derrogado no que diz respeito aos contratos de locação, desde que nestes haja cláusula expressa de renúncia ao direito de retenção do imóvel por benfeitorias úteis e necessárias.
Cópia do acórdão poderá ser solicitada, sem ônus, ao INSTITUTO DE PESQUISAS JURÍDICAS BONIJURIS, Rua XV de Novembro, 556, conj. 1601, CEP 80020-310, Curitiba, PR, ou pelo Fone-fax (041)322-3835.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB.
