No afã de tornar mais fácil a desocupação do imóvel alugado, o reformador da Lei de Locações ampliou de cinco para nove as hipóteses de concessão de liminar nas ações de despejo.
Em sua redação original, a Lei 8.245/91 previa a possibilidade de “liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel” (art. 59, § 1º), sempre que o despejo tivesse por “fundamento exclusivo”: (1) descumprimento de acordo escrito para desocupar o imóvel em seis meses; (2) extinção do contrato de trabalho vinculado à ocupação do imóvel; (3) fim do prazo de locação para temporada; (4) morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação; e (5) permanência de sublocatário no imóvel após a extinção da locação.
As modalidades introduzidas pela lei reformadora do inquilinato (Lei 12.112/09) são as seguintes:
Em primeiro lugar (art. 59, VI), reparando omissão nunca compreendida do legislador, a concessão de liminar para desocupação imediata do bem, sempre que o despejo tiver como fundamento a necessidade de interdição urgente do imóvel, ou, conforme o texto legal: “VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las”.
A segunda hipótese nova (art. 59, VII), já prenunciada como perigosa, é a de despejo motivado pela não apresentação de novo fiador (ou nova garantia), sempre que o locador notificar o locatário com o prazo de 30 dias, em decorrência da exoneração da fiança ou ainda “ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente” (art. 40, II). Textualmente diz a lei reformada que “Conceder-se-á a liminar para desocupação em quinze dias (…) nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: (…) VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato”.
A recusa de fiador apresentado pelo locatário não deve se transformar em instrumento de manobra, por parte do locador ou administradora, com o fim de desalojar o inquilino do imóvel.
A terceira inserção da lei reformadora (art. 59, VIII), também temida em razão do rigor do texto frio da lei e das consequências que poderá trazer, permite despejar liminarmente o locatário não residencial que for intimado para desocupar o imóvel no término do prazo avençado e não o fizer, desde que o locador proponha a ação “em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento da retomada”.
Tal prerrogativa do locador, como advertiu o jurista Sílvio Capanema de Souza, em palestra promovida pelo Secovi-PR (24.03.10), deve ser “utilizada com cautela”, em situações extremas, para evitar que seu uso indiscriminado provoque reação do Judiciário, levando à construção de jurisprudência contra a lei.
A quarta hipótese nova (art. 59, IX) é a de despejo por “falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento” caso o contrato não tenha nenhuma garantia ou o fiador tenha solicitado sua exoneração, “independente de motivo”.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
