A imobiliária que não age com diligência na hora de selecionar o locatário, admitindo fiador inidôneo, está sujeita a pagar de seu próprio bolso os prejuízos que provocar a seu cliente. Por ter agido culposamente, a imobiliária responde pelos aluguéis e reparos no imóvel.
Decisão nesse sentido foi proferida pela 7ª Tribunal Cível do Rio Grande do Sul, ao julgar apelação cível (nº 194198941) da cidade de Canoas, com base no disposto no Código Civil (art. 1.300).
A questão teve início quando o autor propôs “Ação Ordinária de Prestação de Contas” cumulada com indenização contra imobiliária de Canoas, RS, alegando que, na qualidade de proprietário de um prédio de alvenaria, outorgou procuração à ré para que locasse a terceiros, o que foi feito, mas que a imobiliária não tomou as devidas cautelas ao firmar o contrato, pois figuraram como fiadores os próprios representantes legais da locatária.
Ressalta o autor que somente tomou conhecimento das condições do contrato quando passou a não mais receber os locativos, não tendo recebido os atrasados nem mesmo em ação de cobrança intentada contra a locatária. O imóvel foi devolvido em péssimas condições, com contas pendentes de água, luz etc. Pede, na inicial, que a imobiliária seja obrigada a ressarcir os prejuízos.
Em sua defesa a imobiliária alegou que é comum a celebração de contratos de locação, assumindo o sócio-gerente da empresa locatária a condição de fiador, mas, infelizmente, houve a falência da empresa. Afirma que o fato de não terem os fiadores bens imóveis, não demonstra imprudência funcional, e que somente suspendeu o pagamento dos locativos ao autor após sete meses (garantiu a locação durante esse período).
A sentença do juiz de 1º grau julgou procedente a ação, condenando a imobiliária a pagar a seu cliente o valor dos aluguéis e reparos, corrigidos, além das custas e honorários, como de praxe. Em sua apelação, a ré reforçou o argumento de que não se descuidou na celebração do contrato, uma vez que aplicou toda a diligência habitual na execução, não podendo ser responsabilizada, uma vez que o fato ocorreu por decorrência da atividade social da inquilina, que tendo ido mal nos seus negócios, arrastou consigo seu sócio-gerente, que era fiador.
Esse argumento não convenceu os juízes do TA gaúcho, que acolheram a tese de que a recorrente foi desidiosa, na qualidade de procuradora, porque nesta qualidade de mandatária deveria, segundo preconizado pelo artigo 1.300 do Código Civil, ter aplicado toda sua diligência habitual na execução do mandato, sendo obrigada, nos termos do mesmo artigo, a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua. Foi desidiosa porque, como mandatária, deveria ter cercado o negócio de garantias, eis que garantia alguma oferecia o sócio, sem qualquer patrimônio. A aceitação que fez do mesmo como fiador corresponde a garantia nenhuma, porque nada garante quem nada tem. Participaram da decisão os eminentes juízes
Ariosto Carvalho Campos, Vicente Barroco de Vasconcellos e Leonello Pedro Paludo, relator. Orientação que se abstrai desse julgamento: imobiliária organizada e ciente de suas responsabilidades não aluga imóvel de seus clientes para empresa que apresente seus próprios sócios como fiadores, nem aceita fiador que não tenha patrimônio próprio suficiente para garantir a locação.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
