O locador de imóvel residencial não pode se opor à sub-rogação da locação nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, bem como nos casos de falecimento do locatário, quando os direitos e obrigações locatícios se transmitem automaticamente ao cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, ou a seus herdeiros necessários e dependentes econômicos que residiam no imóvel.
Tal disposição legal não foi afetada pela dita nova Lei do Inquilinato (Lei 12.112/09), que alterou 11 artigos da Lei de Locações (Lei 8.245/91). O texto legal deixou de mencionar apenas a “sociedade concubinária” como beneficiária do direito de receptar a locação nos moldes e condições em que se encontra pactuada. Trata-se, a rigor, de mera atualização do dispositivo, uma vez que a doutrina e a jurisprudência de há muito já haviam assentado a diferença entre relação concubinária e união estável, sendo só esta última assemelhável ao casamento.
A cabeça do artigo ficou assim marcada: “Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.”
O parágrafo único, que previa que o locador tinha o “direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei”, foi substituído por dois parágrafos, com a seguinte redação:
“§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.”
Mudou totalmente o procedimento. Antes, o locador tinha o direito de exigir a substituição do fiador ou o oferecimento de outra garantia. Se não o fizesse, a locação perdia a segurança, porque o garante antigo ficava exonerado sempre que a fiança era prestada em caráter personalíssimo, o que é o padrão do mercado. Agora, quem precisa agir é o sub-rogado, ou seja, a pessoa que assumiu a locação em razão separação, divórcio ou falecimento do inquilino. O proprietário fica, mais ou menos, à cavaleiro, na expectativa do que venha a ocorrer.
O fiador, por sua vez, desde que notificado, terá o exíguo prazo de trinta dias para tomar providências para declarar-se exonerado da garantia prestada, o que deverá fazer de forma expressa e explícita, notificando o locador de sua vontade de não responder pelos atos das pessoas que se incluíram no vínculo locatício em lugar do inquilino afastado ou falecido. Ainda assim, suas responsabilidades perdurarão pelo prazo de mais quatro meses, a contar da data em que o senhorio tomar ciência da situação.
Se o fiador pedir a exoneração, o locador poderá então notificar o locatário para que apresente nova garantia locatícia no prazo de trinta dias, “sob pena de desfazimento da locação”, como prevê o parágrafo único do artigo 40 da lei mencionada, o que comentaremos com mais detalhes em próxima coluna.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
