A Lei do Inquilinato permite que nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação o pedido de rescisão da locação seja cumulado com o de cobrança dos aluguéis e encargos (Lei 8.250/91, art. 62, I). Numa mesma ação, o locador pede o despejo contra o locatário e cobra o débito contra o inquilino e seus fiadores.
O assunto foi objeto de debates de elevado nível durante o V ENAI Encontro Nacional de Advogados do Mercado Imobiliário, no Rio de Janeiro, com apresentação de minucioso e bem fundamentado trabalho pelo advogado Geraldo Beire Simões, um dos autores da atual Lei do Inquilinato. Mostrou o conselheiro da ABAMI que a jurisprudência já se firmou no sentido de ser possível a cumulação de rescisão contra o locatário e de cobrança contra o fiador, não havendo razão para juízes e advogados ficarem receosos quanto a essa possibilidade.
Regras próprias
Argumenta o jurista carioca que “a lei inquilinária criou regras próprias de procedimento para as ações de despejo, porque como lei ordinária que é, tal qual o é o Código de Processo Civil, pode dispor sobre o procedimento especial a ser observado na ação de despejo, sem a interferência das regras gerais do Código de Processo Civil”(sem os grifos originais). Como conseqüência, diz, “a restrição geral contida no art. 292 do CPC não se aplica à ação de despejo por falta de pagamento, na qual podem ser cumulados pedidos diversos contra réus diferentes”.
Citou, entre outras, decisão do 1º Grupo de Câmaras Cíveis do TARJ (Embargos Infringentes nº 330/94), em que o relator Luiz Carlos Bertrand Amorim da Cruz registra: “Ora, se a lei permite na ação de despejo por falta de pagamento, sua cumulação com a cobrança dos alugueres devidos, porque se excluir o fiador, principal pagador destes alugueres, de sua cobrança, sob o argumento de que contra ele já tem o locador autor, título executivo que é o contrato de locação? Mas o mesmo credor, também não tem contra o locatário, o mesmo título, que é também o mesmo contrato? E se a lei vigente, naquele artigo e inciso, não distingue de quem cobrar, por que tolher a liberdade de ação, pela restrição do art. 292 do Código de Processo Civil?”
Petição inicial
Ao propor a ação de despejo com os dois pedidos, o advogado deverá tomar especial cuidado para não complicar sua petição inicial. A ação é de “despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de alugueres e acessórios da locação”. Tanto o locatário quanto os fiadores são réus. Mas o pedido de despejo só tem como destinatário o inquilino, enquanto o pedido de pagamento do débito volta-se contra este e seus fiadores. Assim, o locatário e os fiadores deverão ser citados para purgar a mora ou contestar a ação, mas somente contra o primeiro réu se pedirá a rescisão do contrato e despejo do imóvel, pela razão óbvia de que o fiador não é inquilino da locação.
Em nossa prática da advocacia, até hoje preferimos não cumular as duas ações, para evitar maior demora no desfecho da ação de despejo. Porém, os tempos mudaram. Atualmente, em muitos casos, em que o locador não tem interesse na desocupação do imóvel mas sim no recebimento dos aluguéis, convém sempre analisar sobre as vantagens e desvantagens da cumulação de pedidos. O tempo que se perderá com a citação do fiador e seu cônjuge e nos demais procedimentos de um processo mais complexo, poderá ser compensado por uma maior certeza de recuperação dos locativos.
(Modelo de ação de despejo com duplo fundamento poderá ser solicitado ao TELEJURIS Consultoria e Pesquisa, pelo fone 041-224-1414 ou pelo fax 041-224-1156.)
