Deixar o imóvel vazio ou alugá-lo por preço abaixo do mercado? Esta pergunta certamente já passou pela cabeça de proprietários e administradores de imóveis, especialmente nos dias atuais, em que a oferta tem sido maior do que a demanda.
Como saber se vale a pena reduzir o valor do aluguel, para adequá-lo ao preço oferecido pelo interessado, ou aguardar dois ou três meses até que alguém pague o locativo esperado? Não existe uma regra infalível: a experiência tem sido a melhor conselheira, mas é possível calcular o melhor aluguel.
Para saber qual o melhor aluguel possível, é preciso levar em conta a legislação brasileira a respeito, no ponto em que estabelece que a revisão do aluguel só poderá ser efetuada de três em três anos. Esta é a premissa básica para se obter uma regra de avaliação; calcular a receita do imóvel em prazo menor ou maior é fugir da realidade.
Receita maior
O segundo ponto, este sim subjetivo e que se repousa mais na experiência do administrador, consiste em saber qual a expectativa de locação de um imóvel pelo preço desejado nos próximos meses, ou seja, se não aceita a oferta, quantos meses mais, em princípio, será necessário esperar até que o imóvel seja alugado. Com este dado econômico e o prazo legal de 36 meses, pode-se inferir uma regra geral básica: Convém alugar o imóvel abaixo do preço de mercado sempre que o prazo de espera de uma locação nova resulte num menor ganho ao proprietário nos próximos 36 meses.
Por exemplo, se o proprietário pede R$ l 000,00 de aluguel mas recebe uma oferta de R$ 900,00, e tem a expectativa segura de alugá-lo em dois meses, vale a pena dar o desconto? Aplicando-se a teoria resumidamente exposta, não; porque em três anos terá uma receita de apenas R$ 32 400,00 (36×900), ao passo que teria uma receita maior, de R$ 34 000,00 (34×1000), se esperar dois meses. No mesmo caso, se alugar por R$ 950,00, sua receita em três anos será de 34 200,00 (36×950). No máximo, poderá reduzir o aluguel para R$ 945,00, quando obterá idêntico retorno em três anos (36×945=34020).
Para saber, num cálculo único, qual o valor máximo de desconto, sem prejuízo na renda do imóvel nos próximos três anos, aplica-se uma simples regra aritmética: divida o valor esperado (1000) pelo número de meses em que não é possível revisão judicial do aluguel (36) e multiplique pelo número de meses em que o imóvel ficará efetivamente alugado no período (36-l=35, 36-2=34, 36-3=33, 36-4=32 etc). No exemplo citado, se a expectativa é de que o imóvel fique cinco meses vazio, até ser alugado por R$ l 000,00, que desconto pode ser dado para obter o mesmo resultado? Divida 1000 por 36 e multiplique por 31, o que resulta em R$ 861,00. Se a espera prevista for de quatro meses, o desconto será menor: 1000dividido por 36 x 32=889,00. Não alugar por menos de R$ 889,00, conseqüentemente.
Despesas
Outros fatores, naturalmente, influenciam o cálculo, devendo ser levados em consideração pelo locador ou imobiliária. No período em que o imóvel permanecer fechado, no aguardo de uma locação nova pelo preço de mercado, quanto será dispendido no pagamento de condomínio e de IPTU; se o mercado está estabilizado, em alta ou em baixa; qual a idoneidade financeira (e moral!) do pretendente e seu fiador etc. Um bom inquilino certamente merece um desconto real de R$ l00,00 num aluguel de R$ l 000,00.
Locadores e imobiliárias também não podem se esquecer que “preço de mercado” não é o valor de oferta, mas o preço pelo qual os negócios são efetivamente realizados, em determinado mês. Por isso mesmo, em época de baixa inflação, não convém ficar na expectativa de que o mercado futuro será melhor do que o atual; o sensato é pegar a calculadora e descobrir, em dois toques, o melhor aluguel possível.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
