Brasil parece ter ingressado definitivamente na era da responsabilidade civil. Dia a dia aumentam as ações que visam a obter indenização em decorrência de culpa ou responsabilidade objetiva. No mercado imobiliário, por muito tempo acostumado a trabalhar tranqüilamente, sem se preocupar com danos causados aos clientes (a maioria deles ficava camuflada pela inflação), as empresas da área precisam se adaptar às novas circunstâncias.
As construtoras já estão sentindo os rigores dos novos tempos, com decisões judiciais determinando a devolução de valores recebidos em compromissos de compra e venda em desacordo com o disposto no contrato, ou o pagamento de aluguel ao comprador no caso de atraso da obra e outras formas de ressarcimento dos adquirentes. As imobiliárias, menos presentes no foro judicial, também não estão isentas de responsabilidade.
Fiança nula
Um dos pontos em que as imobiliárias estão correndo risco de serem responsabilizadas judicialmente por prejuízos causados ao locador diz respeito à garantia do imóvel. Parece inacreditável, mas ainda existem profissionais do mercado imobiliário que alugam um imóvel de seus clientes mas se esquecem de pequenos detalhes, como seja: l. Não conferem se a assinatura do fiador foi feita por ele mesmo ou se por outra pessoa em seu nome (mesmo com firma reconhecida é possível provar o contrário). 2. Omitem o nome do cônjuge do fiador ou não colhem a sua assinatura (a fiança é nula ou, no mínimo, anulável). 3. Esquecem até de conferir se o contrato está assinado pelo fiador (não vale a assinatura na ficha de cadastro). 4. Não se munem de documentos hábeis a provar a idoneidade financeira do fiador (certidão do registro de imóveis etc.). 5. Aceitam fiadores claramente sem capacidade de honrar o compromisso assumido, no caso de inadimplência do locatário (está difícil de alugar, não é? não se pode fazer muita exigência…)
Nestas e em outras circunstâncias o proprietário prejudicado poderá requerer indenização da imobiliária pelo dano sofrido em razão da negligência da empresa em efetuar uma locação segura, como é sua obrigação, na qualidade de mandatária. Tais problemas costumam ocorrer normalmente muitos meses após o início da locação, o que não isenta a empresa de agir com todo o zelo e competência em favor de seu constituinte. Aliás, se o fiador deixou de ser idôneo, por ter sofrido algum revés em sua vida pessoal ou profissional (a causa a rigor não interessa), a imobiliária deve agir no sentido de que o locatário providencie a substituição do garante por outro em condições de bancar os aluguéis. Se o contrato venceu, prorrogando-se por prazo indeterminado, por força de lei, e a imobiliária nada faz para manter a locação segura em favor do locador, também haverá negligência que pode resultar em indenização. Fica o alerta a todos, portanto.
Seguro fiança
A opção pelo seguro fiança favorece a imobiliária, desde que tomadas algumas providências. Como se sabe, o seguro garante o aluguel até o prazo de 30(trinta) meses. Mas também as seguradoras estão sujeitas a quebra. Sua idoneidade deve ser conferida no início da locação e posteriormente, quando da renovação da apólice. Não basta só isto, entretanto.
A imobiliária diligente, por precaução, deve obter autorização prévia do locador, concordando com a escolha da seguradora que prestará o seguro fiança-locatícia, de modo que o administrador fique isento de responsabilidade na hipótese, pouco provável mas possível, de que a seguradora perca o interesse pelo seguro (aumentando o valor do prêmio a nível abusivo), saia desse segmento securitário ou alce vôo para outras paragens. Tal autorização, a nosso ver, deve ser expressa, por escrito, podendo ser inserida no contrato de administração ou na procuração outorgada pelo proprietário à imobiliária.
Como diz o ditado, “o seguro morreu de velho”.
PS. Esta coluna está sendo publicada em diversos jornais de todo o país. Não estamos fazendo alusão direta a qualquer seguradora. Nosso objetivo é prevenir e orientar.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
