A corretagem de imóveis é contrato típico e autônomo que não se confunde com a prestação de serviços. Nas ações de cobrança de comissão do corretor, a apelação não será recebida por uma das câmaras especializadas do tribunal mas por câmara com competência residual.
Tal posicionamento foi adotado pelo Tribunal de Justiça do Paraná ao julgar Dúvida de Competência (0351827-6/01) suscitada pelo desembargador Sérgio Arenhart em ação ordinária de cobrança movida por corretor de imóveis visando receber a esperada comissão de vendas.
Como explica o relator, desembargador Manassés de Albuquerque, a dúvida de competência “gira em torno, basicamente, da natureza do contrato de corretagem” porque de acordo com o entendimento do suscitante, “o contrato em questão estaria inserido dentre as espécies de prestação de serviço, matéria afeta a uma das Câmaras especializadas”, nos termos do regimento interno do TJPR.
Apreciando o ponto fulcral da matéria, o relator lembra que ”a natureza do contrato de corretagem sempre foi bastante controvertida, principalmente em razão da atividade exercida pelo corretor” e pela “ausência de regramento específico para reger as relações dele decorrentes”, sendo o contrato ora visto como atípico e inominado, ora como locação de serviços ou mesmo mandato, comissão ou fiança.
Sustenta, porém, que “com o advento do novo Código Civil a matéria acabou por ser expressamente disciplinada, afastando qualquer dúvida acerca da natureza da atividade de corretagem”. O tema passou a ser tratado pelo artigo 722 (e seguintes) do Código Civil, que diz: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.” Tal dispositivo – enfatiza – “afastou qualquer ligação da atividade de corretagem com a do mandatário, do prestador de serviços ou de qualquer outra relação de dependência, evidenciando a intenção do legislador em conferir tratamento diferenciado a essas relações, distinguindo-a das demais espécies de contratos previsto no Diploma Civil. Ou seja, a atividade de corretagem passou a ser típica e autônoma, não mais de confundindo com a prestação de serviços”.
Remuneração
Outro tópico destacado pelo desembargador Albuquerque, para distinguir a corretagem da prestação de serviços, é que a forma de remuneração das duas atividades é diferenciada.
Transcreve aresto do TJPR (361.538-7/01), relatado pelo desembargador Munir Karam, com a seguinte lição: “Outro ponto em que se diferencia, substancialmente, o locador de serviços e o mediador é no caráter certo da remuneração do primeiro e no incerto da do segundo. Daí por que se diz ser a locação de serviços um contrato comutativo, e a mediação um contrato aleatório. O locador, na prestação dos seus serviços, conta com uma retribuição salarial determinada na quantidade, fixa quanto à época do pagamento, certa de referência ao direito de recebê-la e exigi-la. O mediador não tem essas garantias de certeza e prazo, só pode contar com a corretagem após a conclusão do negócio. Se não lograr satisfazer os desejos do comitente, não adquire jus à remuneração, seja qual for o seu trabalho.”
Em conclusão, a competência para julgar recursos sobre corretagem não é das câmaras especializadas e, sim, das residuais.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
