Sempre entendemos que a rescisão da locação é o momento mais sensível no relacionamento entre o proprietário e o inquilino. O interesse extracontratual que une as partes está prestes a se findar; nenhum dos dois quer agradar o outro, vislumbrando um vínculo duradouro; impera a insegurança, a desconfiança e muitas vezes a ingratidão. O que fazer para tornar mais tranqüila a devolução das chaves, especialmente quando o locatário está devendo alguns meses de aluguel?
Tudo seria mais fácil se locador e locatário conhecessem bem seus direitos, estabelecidos na lei e previstos no contrato. Igualmente, melhores seriam os resultados se todas as imobiliárias compreendessem a importância desse momento e lhe dessem o devido valor, como fazem as mais organizadas e mais sérias. Grande número de conflitos seria evitado.
Para início de conversa, nunca é demais repetir: “Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art.924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.”(Lei 8.245/91, art. 4.º) De outro lado, “o locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias”(art. 6.º); se não der o aviso prévio, “o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição”(art. 6.º, parág. único).
Exigência, não
Pode-se inferir, da legislação, que o locatário em princípio tem o direito líquido e certo de devolver o imóvel ao locador, ficando porém sujeito a multa se o contrato estiver em plena vigência ou se não der o aviso prévio, no caso de locação sem prazo ou já prorrogada. O pagamento da multa, no nosso entender e da jurisprudência, não é condição sine qua non para o proprietário aceitar a rescisão do contrato. Também não se pode exigir do locatário que pague todos os aluguéis e encargos em atraso, que solicite o corte da luz e da água, que pinte o imóvel ou que cumpra qualquer cláusula contratual sob pena de continuar pagando o aluguel até que tudo esteja solucionado.
Como dito, não se pode exigir, mas nada impede que se peça ou se solicite ao inquilino que cumpra suas obrigações contratuais, negociando com inteligência o momento psicológico em que os locatários normais estão ávidos para se livrar de uma grande responsabilidade. O problema é que expressivo percentual de locatários, por inúmeras razões, não se utilizam de seus direitos, como o de consignar as chaves judicialmente, preferindo abandonar o imóvel, seja porque a imobiliária lhes faz demasiadas exigências, seja porque agem com irresponsabilidade, deixando o problema nas mãos do fiador ou do seguro fiança.
Bom senso, sim
Há dias, locatário apresentou-se indignado em nosso escritório, alegando que não devia o aluguel dos meses de janeiro a março deste ano, porque já havia entregue o imóvel à imobiliária no final do ano passado. Verificando melhor a história, constatamos que o locatário havia telefonado à imobiliária dizendo que o imóvel estava à disposição do proprietário, mas sem entregar as chaves, o que somente veio a ocorrer no final de março, quando foi emitido o respectivo recibo. Não basta desocupar o imóvel e dizer que está vago; é preciso devolver sua posse ao locador, para que a locação fique efetivamente rescindida.
Casos semelhantes a este estão ocorrendo a toda hora, especialmente nos dias atuais, em que a oferta de imóveis para locação está maior que a demanda. Deixar as chaves na portaria do prédio, jogá-las na mesa da imobiliária, entregá-las para um vizinho, são atitudes que indicam a intenção de abandonar o imóvel, não necessariamente sua devolução ao locador. Se locador, locatário e imobiliária agirem com bom senso, todos sairemos ganhando.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
