A responsabilidade das imobiliárias ao envolver-se com os problemas da intermediação locatícia foi analisada sob dois aspectos em acórdão do Superior Tribunal de Justiça, ambos a merecer toda a atenção de quem atua na área.
De um lado, reafirmou o STJ que há “ilegitimidade da imobiliária nas questões que envolvem diretamente o contrato de locação”, e, de outro, que há “legitimidade da imobiliária quanto à cobrança dos valores e suposta ameaça de inclusão nos serviços de restrição ao crédito”.
Relatando o acórdão, a ministra Nancy Andrighi menciona tratar-se de ação de perdas e danos cumulada com indenização por danos morais contra imobiliária do Paraná, apontada como responsável pela rescisão de contrato de aluguel firmado pelos recorrentes, “já que restou inviabilizada a atividade desenvolvida pela locatária, uma academia de ginástica”. E que “a imobiliária, além de não resolver os graves danos de desabamento de parte do imóvel locado, passou a cobrar da locatária e de seu fiador valores de reforma do imóvel e dos alugueres não pagos…”
Em primeiro grau de jurisdição, o juiz condenou a imobiliária ao pagamento de 200 salários mínimos, a título de danos morais. No tribunal paranaense, decretou-se a ilegitimidade da imobiliária para figurar no pólo passivo da ação, extinguindo-se o processo sem julgamento de mérito.
Em seu voto no recurso especial (n. 864.794-PR, julgado em 23.09.08), ao abordar a primeira diretriz citada, a ministra-relatora fez a seguinte ponderação: “Desde já muito, significativa parcela dos contratos de locação de imóveis é firmada com a participação de um intermediário, o corretor de imóveis ou a imobiliária, que atua – em maior ou menor grau – no sentido de unir as convergências de vontades das partes, em especial em questões como preço, modo e local de pagamento, entrega das chaves e vistoria do imóvel locado.”
Prossegue no parágrafo seguinte: “Tal participação, entretanto, não é ampla a ponto de colocar o intermediário no lugar do próprio locador, que é quem responde pelas obrigações e deveres previstos na referida lei [8.245/91]. Isso, mesmo que a intermediação contratual se dê apenas e tão-somente com a imobiliária, sem que as partes sequer tenham contato pessoal.”
Conclui dizendo que o TJPR tem razão ao entender que “a imobiliária atuou como mera intermediária do negócio, não possuindo legitimidade passiva para figurar na demanda”.
No tocando ao segundo ponto, “que não se refere diretamente aos problemas enfrentados no uso do imóvel locado”, o entendimento da Terceira Turma do STJ foi outro. A maneira como a cobrança dos débitos em atraso foi feita pela imobiliária (“com ameaças de enviar seu nome ao SPC – Serviço de Proteção ao Crédito”, no dizer dos recorrentes), não faz parte dos poderes outorgados pelo locador.
Sintetiza a ministra: “Tais atitudes não podem ser imputadas ao proprietário do imóvel/locador, que – como já ressaltado – entregou-o para a administração da imobiliária, por não dizerem respeito às suas obrigações.”
Continua: “Ao contrário, as cobranças efetuadas pela imobiliária contra a locatária e seu fiador e, em especial, o modo desrespeitoso pelo qual efetuou tais cobranças, estão umbilicalmente ligadas à atuação da própria imobiliária, cuja legitimidade passiva não pode ser afastada.”
Em suma, a imobiliária foi condenada a pagar R$ 6 000,00 de danos morais. Fique atento.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
