Nos contratos de compra e venda de imóveis as partes podem estabelecer condições peculiares, previstas no Código Civil sob o título de cláusulas especiais à compra e venda (arts. 1.140 e 1.163), com nomes que se firmaram no conceito jurídico mas que perderam força no vocabulário popular em razão de seu pouco uso no país. São a retrovenda, venda a contento, preempção ou preferência, pacto de melhor comprador e pacto comissório.
O pacto de retrovenda é uma cláusula estipulada em favor do vendedor e só admissível nas vendas de imóveis, pela qual “o vendedor pode reservar-se o direito de recobrar, em certo prazo, o imóvel, que vendeu, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador” (Cód. Civil, art. 1.140). O prazo máximo para o resgato, ou retrato, é de três anos improrrogáveis.
A extinção do direito do vendedor opera-se de pleno direito, tão logo vença o prazo. Não há necessidade de interpelação judicial para que o comprador se torne proprietário definitivo. Do mesmo modo, se o vendedor exerce seu direito de resgate não há necessidade de uma outra escritura ou um novo ato de transferência da propriedade. O pacto tem eficácia real e opera com a força de cláusula resolutiva que é.
Última palavra
A segunda cláusula especial, a venda a contento, é aquela que confere ao comprador o direito de revogar ou desfazer o negócio, mediante condição suspensiva, em geral, ou resolutiva. A venda a contento é, de certo modo, o oposto da venda com pacto de retrovenda, pelas vantagens que oferece ao comprador da coisa (móvel ou imóvel). A ele reserva-se a última palavra, para decidir sobre o negócio, podendo manifestar sua aceitação ou não do bem adquirido, mesmo após já o ter recebido, ou no prazo fixado no contrato.
Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor tem direito a intimá-lo, judicialmente, para que se manifeste em prazo improrrogável, sob pena de considerar-se perfeita a venda (Cód. Civil, art. 1.147).
A terceira cláusula específica é a de preempção ou preferência, pela qual o comprador é obrigado a oferecer ao vendedor a coisa que vai alienar, desde que este se disponha a pagar tanto por tanto. Por exemplo, se sou proprietário de uma fazenda familiar e necessito vendê-la, mas não quero que deixe de pertencer a um membro da família, posso vendê-la a um parente próximo com cláusula de preempção. Caso ele também necessite vender o imóvel, posteriormente, terei direito de preferência na sua aquisição, tanto por tanto, pelo prazo de trinta dias, a contar do momento em que for notificado pelo alienante.
Maior vantagem
Outra condição prevista no Código Civil é o pacto de melhor comprador, pelo qual o negócio pode ser desfeito, se dentro em certo prazo, aparecer quem ofereça maior vantagem. O prazo não poderá exceder de um ano, e a cláusula vigora somente entre os contratantes. O pacto de melhor comprador opera-se mediante condição resolutiva, salvo convenção em contrário.
Para relembrar: Na condição suspensiva a eficácia do ato fica condicionada à ocorrência do fato previsto, ficando, pois, pendente a transmissão da propriedade; na condição resolutiva, o ato jurídico é valido e perfeito desde o início, com a transmissão do domínio, mas, verificada a condição, extingue-se o contrato.
A última das cláusulas especiais tratadas pelo Código Civil é o pacto comissório, pelo qual não se pagando o preço até certo dia, o vendedor não pago pode desfazer o contrato ou pedir o preço (art. 1.163). Bastante utilizado nas escrituras, o pacto comissório sofreu impacto decisivo em função do Código de Defesa do Consumidor, merecendo ser analisado com maior profundidade, o que faremos oportunamente, em outra coluna.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709, fax 041-224-1156 e-mail lfqueiroz@staffnet.com.
