O mercado de locação de imóveis precisa ser repensado. Com urgência. Os paradigmas válidos durante décadas de inflação elevada estão se desmoronando um a um e outros ainda cairão nos próximos anos caso persistam os efeitos do plano Real. A legislação precisa ser modificada e, mais do que tudo, uma nova mentalidade precisa surgir no seio de proprietários de imóveis, administradores e locatários.
Administradores de imóveis mais sintonizados com o mercado já perceberam que existe uma pressão para se informalizar a economia locatícia, se assim podemos dizer, no sentido de fugir das imobiliárias, em razão das exigências necessárias que elas tomam para fazer uma boa locação, que garanta segurança para o senhorio e afaste risco de indenização por serviços mal prestados, como já demonstramos em artigo anterior.
O pêndulo, no momento, mostra claramente uma situação de conforto para os inquilinos, fato pela primeira vez ocorrido nos últimos 20 anos pelo menos, em que temos acompanhado a evolução das leis do inquilinato, legais e econômicas, no país. O aluguel parou de subir e, em muitos casos, está em pleno descenso.
Mas, objetivamente falando, o que é que precisa ser repensado no mercado imobiliário da locação e da administração de imóveis? Mencionemos alguns pontos:
1. Garantia locatícia. Por que não flexibilizar a lei, permitindo que as partes possam estabelecer livremente o número de aluguéis que o locatário pode dar em caução, sem limitá-lo a três meses, para atingir o grande contingente de pessoas que têm dinheiro mas não conseguem comprovar sua renda?
2. Moradia própria. Desmistificar o conceito, que permeia toda a política habitacional do governo, de que somente a casa própria é digna de apoio da lei. Valorizar a moradia própria, mesmo que seja apenas emprestada ou alugada. Criar incentivos para a locação social, como já vem sendo defendido há anos por líderes da classe.
3. Redução de custo. Administradoras de imóveis precisam reduzir ainda rnais seus custos, repassando o benefício para os proprietários. Regionalizar a área de atuação, especializar-se em um ou outro segmento, terceirizar serviços não específicos? Alguma coisa deve ser feita antes que o furacão da concorrência elimine as mais frágeis.
4. Despejo ágil. Buscar meios de facilitar e apressar a desocupação do imóvel, no caso de atraso no pagamento, de modo que a caução possa garantir os débitos do locatário até a entrega das chaves. Deixar na esfera da Justiça comum apenas as ações de maior complexidade. Criar mecanismos que inibam a má fé e a malícia tanto de inquilinos como de proprietários (a câmara de arbitragem não poderia ser urna solução?).
5. Acerto final. Estimular o locatário a conservar o imóvel como se seu fosse, devolvendo-o ao locador no mesmo estado em que o recebeu. O bom inquilino tem que ser premiado de alguma forma.
6. Menos encargos. As taxas de condomínio e outros encargos da locação representam hoje mais de 50% do valor do aluguel, o que vem inviabilizando a locação de muitos imóveis. O problema precisa ser enfrentado com vigor por todos os interessados.
7. Mais criatividade. O mercado de locações é muito uniforme no país. O que uma imobiliária faz, as demais copiam, pouco acrescentando. Por que os contratos precisam ser sempre de 12 meses? Por que a taxa de administração representa sempre um percentual sobre o valor do aluguel? O administrador não poderia ser remunerado de outra forma? Por que o locador precisa ganhar 1% de aluguel sobre o valor do imóvel? Por que o aluguel tem que ser pago mensalmente`? Por que o fiador não participa diretamente da relação locatícia? E assim por diante.
Muitas são as indagações e os temas de reflexão. Se a lei e a mente precisam ser modificadas, está na hora de começar a discutir o assunto.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
