Responsabilidade Civil da Administradora de Imóveis é o titulo de artigo do advogado Augusto Alves Moreira, conselheiro nato da ABAMI (Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário), com sede no Rio de Janeiro, publicado no Jornal Masset, edição de setembro/97, daquela cidade.
Após longa e minuciosa introdução, o articulista sintetiza a questão em dois tópicos metodicamente enumerados, que merecem ser citados na íntegra.
Diz o primeiro resumo:
“Sob a ótica em debate, merece cuidado especial por parte das empresas dessa atividade de prestação de serviço no tocante aos seguintes pontos:
a) Informar adequada e claramente sobre os diferentes serviços, que se propõe a prestar, quando de sua comunicação com os seus clientes, com correta especificação de preço;
b) excluir de sua publicidade expressões que possam ser havidas como propaganda enganosa ou abusiva;
c) não adotar práticas e acusas abusivas quando do fornecimento dos serviços;
d) não alterar cláusulas contratuais nas relações com seus consumidores que importem em obrigações desproporcionais ou as tornem excessivamente onerosas”.
Na segunda coleção riscos que devem ser evitados pelas administradoras de imóveis, o advogado carioca adverte que:
“Sujeitam-se, ainda, as empresas sob mira a serem responsabilizadas pela atuação defeituosa de seus serviços, em casos como:
I- Acarretar prejuízos a clientes decorrentes de uma eleição falha e deficiente da garantia da locação, como deixar de exigir certidão atualizada do registro de imóveis em nome dos fiadores, aceitando apenas a exibição da guia do IPTU, que não se constitui em documento eficaz, quando à verificação de patrimônio em nome do garantidor.
II- Deixar de efetuar o cadastro completo do locatário e dos fiadores, quando da contratação de locação, cujo imóvel esteja sob sua administração, admitindo candidato e garantias recusáveis.
III- Aceitar contrato de locação de sua elaboração, com deficiente regularização efetivada pelos locatários, no que concerne o conhecimento cartorial das firmas ou ausência de assinatura relevante ao pacto.
IV- Quando não proceder à vistoria administrativa detalhada do imóvel sob sua administração, no momento de anteceder a efetivação de uma locação, como no que a sucede, ao seu término, pois os dados apurados na unidade imobiliária, após a exoneração do locatário e dos fiadores, se não indenizados, poderão ser reclamados pelo senhoria à administradora”.
Como se vê, caros amigos, administrar imóveis, atualmente, exige conhecimento amplo da matéria, dedicação e gosto pelos detalhes. Diariamente os jornais e a televisão mostram casos de ações de indenização contra empresas que desrespeitam seus clientes ou que não atentam para as responsabilidades inscritas no Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90), que deu maior instrumentalidade a normas genericamente previstas no Código Civil, desde 1917, ano em que entrou em vigor, quanto ao cumprimento dos contratos.
Quem se propõe a administrar imóveis de terceiros deve saber dos riscos inerentes à atividade, como bem alerta o ilustre conselheiro nato da ABADI. Diga-se, aliás, que há outras hipóteses de responsabilização da administradora por danos causados a seus clientes, corno já mostramos nesta coluna e voltaremos a lembrar em outras oportunidades.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
