O relacionamento entre o proprietário do imóvel e a administradora pode gerar muitos conflitos, facilmente evitáveis quando se leva em conta as características do vínculo que une as duas figuras. Em primeiro lugar, a contratação da administradora não precisa ser necessariamente formal, bastando a aquiescência do proprietário, demonstrada pela entrega das chaves ou documentos do imóvel para que esta possa agir em seu nome.
A assinatura de contrato escrito entre o proprietário e a administradora, seja a qualquer título (prestação de serviços, locação de serviços, comissão civil, comissão mercantil etc.) não é formalidade essencial. Tampouco é essencial a assinatura de procuração, porque “a aceitação do mandato pode ser tácita e resulta do começo de execução”(Cód. Civil, art. 1.292). Não é recomendável o mandato verbal, porque não confere poderes para os atos que exigem instrumento particular ou público, muito embora a locação não exija contrato escrito. A procuração ou autorização expressa do proprietário para a administradora evita conflitos e deve, portanto, ser outorgada.
Ao entregar a administração à imobiliária, com ou sem contrato (de preferência com), o proprietário deve encaminhar-lhe o original ou cópia dos documentos pertinentes ao imóvel. Como medida de cautela, o primeiro documento é o que prova que o cliente é, realmente, proprietário do imóvel, vale dizer, que está em condições legais de ceder o uso e o gozo do imóvel ou dele dispor. Essa providência elementar é negligenciada em boa parte dos casos, porque o angariador ou o administrador se sentem inseguros no momento da contratação e não querem correr qualquer risco de espantar o cliente.
Já houve casos em que a administradora efetuou prestação de contas a pessoa não legitimada, tendo de renová-la para o legítimo dono do imóvel. Casos onde há conflitos de família, envolvimento de herdeiros, cessão de direitos e compromissos de compra e venda devem ser bem examinados e, como medida de segurança, receber o exame do advogado da empresa..
Evitar indenizações
Outro ponto que deve ser levado a sério diz respeito ao seguro do imóvel. Há locadores que, por medida de economia, não fazem seguro. É um direito que lhes assiste. Mas, se o imóvel for entregue à administração de terceiros, transfere-se a responsabilidade pela guarda diligente do bem, que exige, no resguardo de interesses, a aceitação de seguro contra incêndio.
Na qualidade de mandatário do proprietário, o administrador “é obrigado …a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua” (Cód. Civil, art. 1.300); daí se infere que, se agir com culpa, deixando de efetuar seguro, poderá responder por prejuízos que causar ao clientes. Como medida de cautela, deve a administradora, ao receber o imóvel, no caso de o proprietário dispensar o seguro, solicitar que assina “termo de responsabilidade”, pelo qual isente a administradora de qualquer obrigação quanto ao seguro do imóvel.
Uma terceira providência que deve ser tomada pela administradora ao receber o imóvel, se já estiver alugado, é comunicar ao inquilino que passou a administrar a unidade onde ele reside. De preferência esta comunicação deve ser feita pelo proprietário e, posteriormente, confirmada pela empresa.
O inquilino não será considerado em mora, e, portanto, poderá atrasar o aluguel, se for modificado o local de pagamento do aluguel sem seu conhecimento. É obrigação do proprietário indicar qualquer modificação de local de pagamento.
Um quarto aspecto a ser levado em conta, no ato de recebimento do imóvel, é o da vistoria. Se a administradora pode vir a ser responsabilizada pelo prejuízos que, por sua culpa, causar ao proprietário, é de todo conveniente que se determinem as condições materiais do imóvel ao recebê-lo (vistoria de entrada ou de entrega à imobiliária).
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 401-224-2709 e fax 224-1156.
