Em todo o Brasil centenas de milhares de pessoas moram em imóveis financiados pela Caixa e outros agentes financeiros, mas não têm o direito de transferir o imóvel para seu próprio nome, sob pena de arcar com um ônus elevado, o de passar a pagar prestações de valores bem superiores aos vigentes. Nem todas essas pessoas sabem dos riscos que correm por viverem em casas e apartamentos registrados em nome de terceiro; não são proprietárias, mas meras possuidoras de suas unidades.
O problema da existência dos contratos de gaveta não é desconhecido das autoridades. Aliás, são as exigências legais que geraram o aparecimento desse mercado jurídico instável (as vendas são feitas na base de procuração ou instrumentos particulares, sem transmissão da propriedade no registro de imóveis), porque oneram o promitente comprador com custas cartoriais excessivas e reajustes desproporcionais da prestação já pactuada.
Tal situação poderá ser revertida se a Câmara Federal aprovar o projeto do senador Júlio Campos (PFL-MT), já aprovado em plenário pelo Senado Federal, permitindo a venda de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) nas mesmas condições do contrato inicial, sem recálculo do saldo devedor.
O senador Júlio Campos defende sua proposta, justificando que “é por demais sabido que, atualmente, as transações imobiliárias vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação não são realizadas formalmente por temor ao recálculo das prestações do financiamento. Nesta situação, as partes contratantes não se legitimam a obter os benefícios assegurados pelo SFH, tais como a cobertura do seguro de morte e invalidez permanente e o uso dos depósitos do FGTS para amortização da dívida”. E conclui: “A norma legal, com a proliferação dos contratos de ‘gaveta’, se tornou inócua. Mister se faz adaptar o agente financeiro e as partes contratantes à nova realidade, até mesmo por questão de segurança.”
Simples substituição
O Projeto de Lei n.º 82/95, originário do Senado Federal, modifica o parágrafo único do art. 1.º e o art. 2.º da Lei n.º 8004, de l4 de março de 1990, que passam a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1.º -…
Parágrafo Único: A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão relativa a imóvel gravado em favor de instituições financeiras do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financeira, mediante a assunção, pelo novo mutuário, do saldo devedor contábil da operação, observados os requisitos legais e regulamentares para o financiamento da casa própria, vigentes no momento da transferência.
Art. 2.º – A transferência dar-se-á mediante simples substituição do devedor, mantidas para o novo mutuário as mesmas condições e encargos do contrato original, desde que se trate de financiamento destinado à casa própria.”
Quem tiver interesse na aprovação desse projeto de lei deve apoiá-lo, manifestando-se da forma que puder. Sugestões: enviar cartas aos jornais; telefonar, escrever ou passar fax, e-mail etc. aos deputados, senadores e autoridades do escalão superior; solicitar a manifestação das entidades representativas do mercado imobiliário e da construção civil, e assim por diante. Como vivemos numa democracia, geralmente os projetos que obtêm respaldo popular são aprovados pelo Congresso Nacional.
Se o SFH é falho, gerando saldos devedores impagáveis, não é com regras draconianas que se vai melhorá-lo, pois produzem reações (ines)esperadas como a existência dos contratos de gaveta. Jogar todo o ônus nas costas do novo comprador mostrou-se uma situação inviável, como mostrou o senador citado. Nos tempos em que vivemos, não mais se admite que os problemas de um setor sejam cobertos com o sacrifício de outro.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 224-1156.
