Uma boa notícia aos proprietários de casas em condomínios fechados irregulares: o 2.º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo decidiu que, mesmo sem registro, o loteamento fechado tem legitimidade para cobrar despesas de condomínio dos adquirentes de lotes.
A decisão, se não inédita, é a que, com mais clareza, interpretou a lei em favor da grande maioria de pessoas que concordam em pagar despesas comuns nos ditos loteamentos fechados, que em tudo imitam um condomínio fechado, mas que, por alguma razão, não conseguem obter o registro nos termos da Lei 4.591, de 1964.
Relatado pelo juiz Souza Aranha, o acórdão n.º 481684-00/1 tem a seguinte ementa:
“Condomínio Especial – Loteamento fechado – Pessoa formal (condomínio) que prescinde do registro de que trata o art. 7.º, de Lei 4.591/64 e que goza de capacidade de ser parte por força do disposto no art. 12, VII, do CPC – Hipótese em que, além disso, assumiram os adquirentes de lotes a obrigação de suportar contribuições mensais e outras verbas – Sentença anulada.”
Bem documentado
Explica o relator que a ação de cobrança de despesas condominiais teve seu processo julgado extinto, sem julgamento do mérito. O condomínio apelou alegando que a prova da existência de sua capacidade jurídica é instrumento particular de escritura de convenção de condomínio, firmados pelas partes e (atenção) assinado pelo condômino. Juntou, também, uma planta da área e cópia do contrato particular de compra e venda em que o condômino-adquirente assumiu a obrigação de contribuir com sua cota de despesas.
No entender do juiz relator, “não há falar-se em falta de personalidade jurídica do condomínio, à mingua de inscrição de sua convenção no registro imobiliário”.
“Sim, porque as regras atinentes ao condomínio em edifícios (propriedade horizontal) – em especial aquela que determina a inscrição obrigatória do condomínio no registro de imóveis (art. 7.º, da Lei 4.591/64) – não se aplicam ao caso dos autos, que se cuida de ‘loteamento fechado’. “
“De outra parte, – prossegue adiante – ainda que assim não fosse, vale dizer, mesmo que se estivesse diante de propriedade horizontal, a falta da inscrição no registro imobiliário jamais teria o condão de impedir a atuação do condomínio ora tratado em juízo. “
Direito obrigacional
Em abono de sua argumentação, o relator cita o art. 12, VII, do Código de Processo Civil, que diz serem “representados em juízo, ativa e passivamente, as sociedades sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens”. Assim sendo, esclarece o magistrado, “quer se trate de loteamento fechado, de condomínio horizontal, ou de mero condomínio de fato, o que importa, na verdade, é que se está diante de direito obrigacional, na medida em que consta expressamente do instrumento particular de venda e compra” a obrigação do adquirente de se sujeitar à convenção de condomínio. “Percebe-se, pois, que os adquirentes, por força dos ajustes a que se vincularam, não podem se negar a contribuir para o bem-estar da comunidade que passaram a integrar, sob pena de locupletarem às custas daqueles que pagam os serviços mencionados na convenção “, arremata o relator.
Após citar outras decisões pertinentes, faz uma última observação, que também merece ser transcrita na íntegra.
“Pouco importa, assim, se a administração do loteamento é cometida a esta ou aquela entidade, seja ela dotada de personalidade jurídica ou não, sendo relevante saber, apenas, se os fundos recolhidos são revertidos – ou se podem potencialmente reverter – em prol daquela comunidade específica, matéria esta, contudo, de cunho meritório e que deverá ser analisada pelo nobre magistrado de primeiro grau. “
Além do relator Souza Aranha, participaram do julgamento os juízes Magno Araújo e Renato Sartorelli. A íntegra está publicada no Boletim do Direito Imobiliário, 2.º decêndio de fevereiro/98, ano XIX, n.º 05, pág. 13.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 224-1156.
