Quando comprou seu apartamento em 1980, nosso mutuário nunca imaginou a dificuldade que estaria passando hoje. Seu nome, melhor deixar no anonimato; sua profissão, militar do Exército. Veja o que aconteceu e ajude-o a encontrar uma solução, se possível.
O militar nos procurou para uma consulta a respeito da enrascada em que, involuntariamente, se meteu. Em maio de 1990, com sua esposa, adquiriu um apartamento de 77,98m2, dando aproximadamente 21% de seu valor como entrada.
Durante 96 meses pontualmente pagou a prestação, a última no mês de maio último, no valor de R$ 482,00. Ao procurar a Caixa para refinanciar o saldo devedor em 48 meses (aquisição sem cobertura do FCVS), foi informado de que o saldo devedor era de R$ 44 407,00, valor superior ao do preço de mercado do imóvel, e que resultaria numa prestação de mais de mil reais por mês.
Menos 10 mil
Explicando melhor, com mais detalhes. A aquisição foi feita com financiamento pelo Plano de Equivalência Salarial (PES), em oito(8) anos, com previsão de 48 meses de prorrogação, já que, em função de mudança ocorrida na legislação poucos meses antes, seu financiamento não contou com o seguro que quita o imóvel, o Fundo de Compensação de Variações Salariais, FCVS. Os juros contratados foram de 10,5% ao ano(nominal), resultando num juro efetivo de ll,02%. O valor do imóvel na época era de Cr$ 2 621.352,00, dos quais nosso personagem deu uma entrada de Cr$ 554.657,24, equivalente a 21,10% do valor do imóvel.
No período de oito anos, o militar e sua esposa pagaram o equivalente a R$ 46 272,00, ou seja, 96 vezes R$ 482,00 (tomemos o valor da última parcela como referencial, pois seria muito complicado calcular o verdadeiro valor de quanto pagaram), mas ainda estão devendo R$ 44 407,00 ao Sistema Financeiro da Habitação, sendo que hoje o preço de mercado do imóvel mal atinge R$ 35 000,00, já que só tem 78m2.
Para não perder tudo o que pagou, o casal terá que refinanciar o saldo devedor por mais quatro anos, conforme reza o contrato. Porém, se fizer isto, o valor da prestação será muito elevado, acima de R$ 1.000,00. Mesmo que refinanciasse o saldo em l5 anos (ao que não está obrigado contratualmente), a prestação inicial seria superior a R$ 700 reais, contra os menos de R$ 500 que vinha pagando.
De qualquer modo, por que pagar R$ 44 mil de refinanciamento, se é possível comprar um apartamento igual, no mesmo prédio, por R$ 10 mil a menos? O que fazer, caro leitor?
Condição acessória
O mutuário arrependido já esteve na Caixa tentando resolver sua situação; argumentaram que a Caixa não vendeu o imóvel a ele, mas que apenas arranjou o financiamento e que seu caso não está enquadrado nas hipóteses de refinanciamento com descontos de até 50% do saldo devedor.
A explicação pode até ser legalmente correta, porém não está de acordo com os melhores princípios de eqüidade ou de simples bom senso. Ora, se ao firmar o contrato de financiamento, o mutuário aceitou uma obrigação (imposição) de refinanciar em 48 anos o saldo eventualmente existente, tal condição é acessória da principal (o pagamento das 96 mensalidades). Sua obrigação complementar, portanto, não pode ser maior do que a principal. Ou seja, se sua última prestação foi de R$ 482,00 reais, a prestação do contrato prorrogado não poderá ser superior a esse teto, sob pena de se estar cometendo uma ignomínia contra um mutuário de boa fé.
Se a Caixa não tem poderes para resolver a questão com bom senso, negociando um valor razoável a ser assumido pelo militar decepcionado (talvez 20 ou 25% do saldo devedor, o que já seria um bom retorno para o SFH), a Justiça com certeza será chamada para resolver a questão, com sua tranquilizadora ponderação.
Milhares, talvez centenas de milhares de pessoas estão na mesma situação. O problema só está começando a aflorar agora, porque o financiamento dele foi de oito anos, quando a maioria o faz em 10 ou mais. Está na hora de acordar nossas autoridades para a questão.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 224-1156.
