Artigo Nº 338 – USUCAPIÃO. BEM DE FAMÍLIA

No jogo da vida, em busca do menor preço ou da maior vantagem, quem vende um imóvel às vezes procura os meios mais ingênuos ou maquiavélicos para evitar o pagamento da comissão de corretagem.

Bem por isso, muitos são os conflitos sobre o pagamento de comissão que deságuam no Judiciário. O tema está regulado nos artigos 722 e seguintes do Código Civil, onde se menciona que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes” (art. 725) e que se “o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor” (art. 727).

A jurisprudência dos tribunais tem reconhecido esse direito, como se vê de alguns julgados coletados pela equipe do Telejuris. Do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, esta ementa: “Promovendo o corretor a aproximação entre as partes, tem direito à comissão pela venda do imóvel, como previsto em lei. Potencial comprador que desiste da compra, realizando-a posteriormente e diretamente aos vendedores. Presume-se a ocorrência de manobra para não pagar a comissão ao corretor.” (Rel. Ivan Cury). Outra, do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: “Tendo restado comprovado nos autos que a atuação da corretora de imóveis foi determinante para aproximar as partes do contrato de compra e venda do imóvel, sendo apenas a conclusão do negócio efetuada diretamente entre proprietário e comprador, é devido o pagamento da comissão de corretagem, no percentual previsto na autorização de venda do imóvel.” (Rel. Viçoso Rodrigues) Também do mesmo relator: “A comissão de corretagem é devida se a aquisição do imóvel se concretiza em decorrência da aproximação das partes realizada pela imobiliária, ainda que esta tenha sido excluída no decorrer da negociação.”

Note-se que a comissão não perece mesmo quando as partes envolvidas no negócio (vendedor e comprador) se utilizem de manobras evasivas para descaracterizar o trabalho do intermediário, como a retirada da autorização de venda antes do prazo ou a espera de algum tempo para formalizar a alienação do bem.

A lei não fixa tempo de espera após o qual o proprietário possa vender a pessoa apresentada pelo corretor sem pagar a comissão de corretagem, sendo esta merecida se a alienação ocorrer “posteriormente” à dispensa do corretor, “como fruto de sua mediação” ou “por efeito dos trabalhos do corretor”, como visto acima (art. 727).

A maior dificuldade será sempre a prova de que a aproximação das partes foi realizada pelo corretor de imóveis e que a posterior venda do bem, diretamente entre o proprietário e a pessoa apresentada, dias ou meses após, está diretamente vinculada (nexo de causalidade) ao trabalho do profissional.

Parecer sobre o tema, datado de 25.04.2008, pode ser solicitado ao Telejuris, sem ônus, pelo e-mail telejuris@telejuris.com.br, fazendo menção a esta coluna.

Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.