No jogo da vida, em busca do menor preço ou da maior vantagem, quem vende um imóvel às vezes procura os meios mais ingênuos ou maquiavélicos para evitar o pagamento da comissão de corretagem.
Bem por isso, muitos são os conflitos sobre o pagamento de comissão que deságuam no Judiciário. O tema está regulado nos artigos 722 e seguintes do Código Civil, onde se menciona que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes” (art. 725) e que se “o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor” (art. 727).
A jurisprudência dos tribunais tem reconhecido esse direito, como se vê de alguns julgados coletados pela equipe do Telejuris. Do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, esta ementa: “Promovendo o corretor a aproximação entre as partes, tem direito à comissão pela venda do imóvel, como previsto em lei. Potencial comprador que desiste da compra, realizando-a posteriormente e diretamente aos vendedores. Presume-se a ocorrência de manobra para não pagar a comissão ao corretor.” (Rel. Ivan Cury). Outra, do Tribunal de Justiça de Minas Gerais: “Tendo restado comprovado nos autos que a atuação da corretora de imóveis foi determinante para aproximar as partes do contrato de compra e venda do imóvel, sendo apenas a conclusão do negócio efetuada diretamente entre proprietário e comprador, é devido o pagamento da comissão de corretagem, no percentual previsto na autorização de venda do imóvel.” (Rel. Viçoso Rodrigues) Também do mesmo relator: “A comissão de corretagem é devida se a aquisição do imóvel se concretiza em decorrência da aproximação das partes realizada pela imobiliária, ainda que esta tenha sido excluída no decorrer da negociação.”
Note-se que a comissão não perece mesmo quando as partes envolvidas no negócio (vendedor e comprador) se utilizem de manobras evasivas para descaracterizar o trabalho do intermediário, como a retirada da autorização de venda antes do prazo ou a espera de algum tempo para formalizar a alienação do bem.
A lei não fixa tempo de espera após o qual o proprietário possa vender a pessoa apresentada pelo corretor sem pagar a comissão de corretagem, sendo esta merecida se a alienação ocorrer “posteriormente” à dispensa do corretor, “como fruto de sua mediação” ou “por efeito dos trabalhos do corretor”, como visto acima (art. 727).
A maior dificuldade será sempre a prova de que a aproximação das partes foi realizada pelo corretor de imóveis e que a posterior venda do bem, diretamente entre o proprietário e a pessoa apresentada, dias ou meses após, está diretamente vinculada (nexo de causalidade) ao trabalho do profissional.
Parecer sobre o tema, datado de 25.04.2008, pode ser solicitado ao Telejuris, sem ônus, pelo e-mail telejuris@telejuris.com.br, fazendo menção a esta coluna.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.