Ainda persiste a polêmica em torno da obrigatoriedade – ou não – de se pagar despesas de manutenção de loteamentos fechados. Como não há lei a respeito, muitas decisões judiciais têm procurado resolver a questão, ora dizendo que todos devem pagar (corrente majoritária), ora que o pagamento só é compulsório para quem aderiu à associação de proprietários.
Decisão da Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (n. 442.686-4/8-00), com voto contrário do desembargador Dimas Carneiro, mostra os dois lados da questão.
Argumento vencedor
Colhe-se da ementa do acórdão que imóvel “inserido em loteamento fechado” está sujeito ao pagamento de “taxa de administração e manutenção” por ser “obrigação propter rem”, sendo “irrelevante o fato de ser associada ou não à associação que realiza a manutenção e melhoria do loteamento”, aplicando-se ao caso o “princípio jurídico que veda o enriquecimento ilícito”.
Segundo o relator, desembargador Oscarlino Moeller, a questão não consiste em saber se alguém está obrigado a associar-se ao não à entidade. “Na verdade, – sustenta – a cobrança advém de melhorias no loteamento, as quais se vinculam umbilicalmente ao imóvel da apelante; logo, possuem caráter propter rem…” Completa adiante: “Se o loteamento representa um todo, não há como separar as melhorias, porque foram realizadas em prol de uma comunidade estabelecida numa área fechada, e se aqueles que possuem imóveis nesta localidade deixarem de participar do rateio ficará patente o enriquecimento ilícito em detrimento dos que solveram as benfeitorias realizadas.”
Saliente, ainda, que a associação já existia antes da aquisição do imóvel pela apelante e que “a existência de melhorias no local à época da aquisição do lote vem apenas demonstrar a sua vocação para loteamento fechado, pelo que é de rigor a cobrança da taxa, que se vincula à natureza do loteamento fechado e sua preservação.”
Em seu voto, foi secundado pelo desembargador A. C. Mathias Coltro.
Argumento vencido
A outra face da moeda foi mostrada pelo voto vencido, do desembargador Dimas Carneiro. De início, diz tratar-se de “mais um loteamento travestido de condomínio cuja associação administradora pretende cobrar de proprietário de lote que a ela não aderiu despesas de conservação, limpeza e segurança”.
Sem negar o “aspecto positivo dos loteamentos modernamente organizados”, “principalmente no tocante à segurança”, invoca a Constituição Federal, cujo artigo 5º, incisos XVII e XX, asseguram “liberdade de associação para fins lícitos” e que “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.
Mas não fica adstrito a este argumento já conhecido. Torna-se enfático: “As ruas de loteamento são públicas, cabendo a sua conservação ao poder público, não aos proprietários dos lotes, o que não impede os senhores dos imóveis do loteamento de se associarem para proporcionar àquela coletividade cuidados extraordinários que excedem os recursos da administração pública, mas isto há de se fazer de forma espontânea conforme prevê a Carta Magna conquistada ao longo de um século, inclusive ao preço de sangue.”
A questão por certo ainda suscitará muitos embates jurídicos. A nossos leitores, recomendamos que, ao adquirir imóvel em loteamento fechado (ou com possibilidade de ser fechado) que estejam cientes dos ônus que poderão ter de vir a suportar.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
