Os corretores de imóveis ainda enfrentam problemas no recebimento de suas comissões de intermediação, como mostra rápida pesquisa no sítio da Revista Bonijuris.
Quanto maior o conhecimento sobre o assunto, menor o risco de conflitos. Por isso, é bom recordar algumas lições dos tribunais.
“Consagra o entendimento jurisprudencial que mesmo expirado o prazo contido no contrato de autorização de venda do imóvel, é devida a comissão de corretagem, desde que o corretor comprove a intermediação na venda do imóvel” (TJ/DF). No caso, o corretor perdeu a ação porque não logrou demonstrar que efetivamente intermediou a venda. Não basta aproximar as partes, é preciso provar que o fez.
Outro aresto: “O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Destarte, indevida a comissão mesmo se após a aceitação da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda” (STJ). Esta mostra que não há entendimento unânime a respeito.
A recomendação de que contrate o serviço por escrito e com exclusividade deixa o profissional menos vulnerável à interpretação dos julgadores.
Decisão favorável: “A jurisprudência dominante não exige forma solene aos contratos de corretagem, admitindo inclusive a forma verbal, sendo que no caso ‘sub judice’ restou comprovado portanto o pacto celebrado entre as partes. […] o contrato de corretagem foi celebrado por prazo indeterminado, e o simples decurso de tempo (mais de ano) não extingue o contrato. Portanto à época da realização do negócio, o contrato estava vigendo…” (TJ/PR).
O acórdão a seguir enfrentou o problema do tempo entre a aproximação e o negócio: “É irrelevante o decurso de algum tempo entre a aproximação, realizada pelo corretor, entre os figurantes do contrato e a conclusão do negócio. Tal circunstância, mantido o nexo de causalidade, não altera o direito à remuneração, calculada pela taxa usual” (TJ/RS).
Das minas gerais, uma ementa bem explicativa: “O que dá causa ao direito de auferir a comissão de corretagem, na intermediação de venda de imóveis, é exatamente o resultado útil final. Não sendo ultimado o negócio, por desistência dos compradores, não é cabível a exigência de comissão, sendo da natureza da atividade de corretagem o trabalho despendido e possíveis despesas, com os quais o corretor tem que conviver. A cláusula penal que impõe pagamento em caso de desistência, antes de efetivado o negócio, é inaplicável por contrariar os preceitos do Código de Defesa do Consumidor (art. 51, § 1º, II e III) e por se caracterizar como potestativa” (TJ/MG).
Noutro sentido, um acórdão gaúcho: “Completada a intermediação exitosa com a assinatura do contrato de ‘arras’ e de promessa de compra e venda, a posterior rescisão do negócio não afeta o direito à comissão do corretor, eis que alheio às causas do seu desfazimento” (TJ/RS).
Difícil chegar a uma conclusão? Do ponto de vista da jurisprudência, sim. Cada caso é um caso, com seus detalhes que influenciam o convencimento dos magistrados. Em termos práticos, a conclusão é uma só: quem trabalha com seriedade, com contratos escritos e toma cuidados para comprovar a aproximação das partes, dificilmente deixará de receber uma comissão de corretagem.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
