Seguindo a velha lição de que o direito não socorre aos que dormem, o Superior Tribunal de Justiça não deu guarida à pretensão de herdeiros que se acomodaram, deixando que um dos comunheiros usufruísse sozinho de bem do espólio, sem a direta e enérgica oposição dos outros. Por isso, negou-lhes o direito à percepção de alugueres.
A decisão veio no corpo de embargos de divergência em recurso especial (622.472-RJ), relatado pelo ministro Luiz Fux, de cuja ementa tiramos estes excertos:
1. Ação cujo objeto mediato revela pretensão de condômina-herdeira ao pagamento de alugueres em razão do uso exclusivo de bem imóvel recebido como herança inviabilizando o uso comum por outros condôminos. […] 4. O uso exclusivo do condômino que enseja a pretensão de percebimento de aluguéis pressupõe oposição daquele titular em relação aos demais comunheiros, os quais, na forma da lei, podem postular a alienação judicial do bem em face da indivisão incompatível com a coabitação. 5. É que o condômino que habita o imóvel comum engendra exercício regular de direito somente encetando ‘abuso de direito’ se impede os demais do manejo de qualquer dos poderes inerentes ao domínio. […] 7. No caso, ‘uma simples moradora, em imóvel de 130 m2 não impede, pela sua simples presença no local, que outro condômino usufrua do bem e, como não há notícia de possível resistência a esta utilização, impõe-se a conclusão de que a utilização exclusiva, neste período, se deu por total desinteresse dos demais interessados…’.
Como explica o relator, a divergência entre acórdãos está em que no primeiro “a cobrança de alugueres é possível desde que haja resistência do ocupante à fruição concomitante do imóvel, ao passo que, no acórdão paradigma não há qualquer restrição, dispondo, tão-somente, que aquele que ocupa integralmente o imóvel comum deve pagar aluguel aos demais co-proprietários”.
Em seu voto, o ministro cita a lição do professor Luiz Edson Fachin, para quem “da coisa comum os frutos a todos pertencem”, porque “trata-se de direito que assiste a todos os condôminos, e que, em seu exercício por um deles, não pode geral prejuízo aos demais”.
De outro lado, ressalta o ministro Luiz Fux que a regra da propriedade em condomínio é “o livre usufruto do bem por cada condômino, salvo se óbices legais ou fáticos impedirem a realização plena do referido direito”. Logo, conclui adiante, “a simples anuência à permanência de outro condômino em bem imóvel não enseja direito à percepção de alugueres, pelo fato de que somente faria jus a este benefício quem sofresse algum óbice ao uso, gozo e usufruto do bem condominial. Assim, somente com a negativa do exercício direto e imediato do bem condominial é que nasceria o direito à percepção de alugueres”.
Diante do posicionamento do STJ, aos herdeiros não-usuários restam poucas alternativas: a) concordar que um deles continue morando de graça; b) mudar-se também para o imóvel, em convivência forçada: c) notificar de imediato o beneficiário, para que pague o aluguel proporcional; d) requerer a venda judicial do bem, se indivisível.
O texto do acórdão é longo, mas vale a pena examiná-lo na íntegra, pesquisando-o no sítio do STJ na Internet.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709 e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
