O contrato de locação tem algumas peculiaridades que, por não suscitarem grande polêmica, às vezes passam despercebidas por advogados e administradores de imóveis.
Uma delas é que se trata de relação pessoal, que tem por objeto um bem imóvel, mas que não deflui do direito de propriedade, como define ementa do Tribunal de Justiça do Distrito Federal: “O contrato de locação, para sua perfeição, não exige que o locador seja seu proprietário, haja vista que não se trata de disposição de bem, mas apenas cessão onerosa do seu uso”.
O relator, desembargador Silvânio Barbosa dos Santos, considerou equivocada a tese de que somente o proprietário pode locar a coisa, o que afastaria qualquer outra pessoa de assim proceder, como o usufrutuário, o possuidor etc. Ao contrário, “o contrato de locação é pessoal, surtindo efeito no campo obrigacional, não se exigindo a situação jurídica de proprietário para ceder seu uso, de forma onerosa, para terceiro”. Não se exigindo ter domínio o locador, “não há o que falar em nulidade do contrato locatício travado entre as partes”.
Partindo dessa premissa, “não há o que se falar também em dúvida de quem seja o credor, pois, no instrumento contratual figura, de forma legível e clara quem é o locador”, não podendo terceiro pretender receber os locativos pactuados pelo titular da locação (até que tal relação, se viciada, seja anulada em outra demanda).
Cita lição esclarecedora de Caio Mário, para quem “importando o contrato em cessão de utilização, não há mister seja o locador proprietário, bastando que tenha o uso da coisa, e não seja proibido de transferi-la” (Instituições, pág. 174).
Troca de imóvel
Outra regra básica da locação é que o imóvel objeto da cessão de uso deve ser devidamente identificado, não podendo sofrer acréscimos ou reduções sem o consentimento das partes, nem troca por outro de igual tamanho e forma, em outro andar ou localização.
Da ementa de uma decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, em apelação cível (70004785606) relatada pelo desembargador Ricardo Raupp Ruschel, tiramos a seguinte explicação: “A troca do imóvel locado por outro no mesmo prédio, sem alteração do contrato de locação e da fiança prestada, importa na exoneração da fiança prestada pela mudança do objeto do contrato. […] Na espécie, a troca de apartamentos (imóveis) entre o locador e o locatário importa na extinção do contrato de locação originalmente firmado diante da desocupação do imóvel e a posse do locador sobre o mesmo, e, conseqüentemente, da fiança originariamente prestada.”
Para encerrar, relembremos disposição legal que afeta diretamente o locador: sua obrigação de entregar o imóvel em condições de uso. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (2004.002.19381), sob relatoria do desembargador Binato de Castro, determinou que o locador ressarça o locatário de despesas efetuadas, com base na inobservância ao art. 22, I, da Lei n. 8.245/91.
Fulmina o aresto: “É obrigação do locador a entrega à locatária do imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.” Deferiu-se a realização de prova pericial para verificar se “as benfeitorias realizadas se enquadram e são relativas às obrigações do locador”.
A íntegra do acórdão e das ementas está disponível no sítio do Instituto de Pesquisas Bonijuris na Internet (www.bonijuris.com.br).
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
