Depois de dez anos de vacas-magras, os ventos parecem estar soprando a favor dos locadores de imóveis, pelo que se deduz do teor de algumas decisões judiciais. Dá a impressão de que os proprietários não são mais vistos como os vilões da história, deixando a companhia de bancos, seguradoras e outros bichos-papões do capitalismo. Afinal, a maioria absoluta dos locadores são pessoas físicas que almejam uma aposentadoria um pouco mais digna.
Seguindo esta linha de equilíbrio, o Tribunal Regional Federal da 1ª. Região entendeu ser “válida a cláusula de renúncia às benfeitorias nos contratos de locação, por estar inserida tal disposição no âmbito da autonomia da vontade dos contratantes”, conforme a jurisprudência consolidada do Tribunal Superior de Justiça e o disposto na legislação (Lei 6.640/79, arts. 26 e 46, vigente ao tempo da avença).
Explica a desembargadora federal Selene Maria de Almeida tratar-se de ação rescisória ajuizada contra o INSS, objetivando a “desconstituição de sentença que julgou procedente o pedido formulado pela autarquia federal” em ação de despejo, a fim de “determinar-se que a desocupação do imóvel se dê concomitantemente ao pagamento da indenização requerida na reconvenção, com a dedução dos aluguéis porventura não quitados até a data da entrega das chaves”.
Aduz a magistrada que o inquilino firmara contrato de locação, em 1985, tendo por objeto dois terrenos contíguos localizados em Belo Horizonte, MG, no qual ficara consignado que “quaisquer benfeitorias porventura realizadas, ainda que autorizadas, aderirão ao imóvel, desistindo o Locatário neste ato, expressamente, de qualquer indenização, pagamento ou compensação, bem como de direito de retenção a ela referente” (cláusula nona).
Posteriormente, diz a relatora, o INSS moveu ação de despejo por denúncia vazia, que foi objeto de reconvenção pelo locatário com pedido de “indenização pela edificação construída no imóvel com o consentimento” do locador, mas que não foi aceito pela sentença do juiz com fundamento na validade da cláusula de renúncia às benfeitorias pactuada no contrato.
Em seu voto, a desembargadora Selena Maria de Almeida também justificou a não-realização de perícia, fulminando que “a existência de cláusula de renúncia no contrato de locação torna desnecessária a produção de prova pericial para apuração do suposto valor devido a título de indenização”, razão porque “não se há de falar que a sentença violou o princípio do contraditório e da ampla defesa”.
Vê-se do acórdão julgado por unanimidade pela Terceira Seção do Tribunal Regional Federal da 1ª Região que não apenas as benfeitorias comuns podem ser validamente renunciadas pelo locatário. A renúncia pode abranger também acessões, ou seja, novas obras. No dizer do aresto: “No que pertine à matéria de fundo, vale salientar que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da validade da cláusula de renúncia às benfeitorias e acessões realizadas no imóvel locado, entre os quais se encontra a realização de edificações, por estar inserida tal disposição no âmbito da autonomia da vontade dos contratantes.”
A integra do acórdão (2000.01.00.0656711-0 – MG), julgado em 20.06.2006, pode ser encontrada no site do TRF/1ª Reg. ou na Revista Bonijuris n. 513, de agosto de 2006.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
