“Não se pode admitir como infração contratual, autorizadora do despejo, a realização de reformas e benfeitorias em imóvel (posto de combustíveis), sem autorização do locador, quando consta do contrato autorização para o locatário realizá-las, e que mais valorizam o imóvel e se incorporam ao patrimônio do proprietário.”
A decisão acima foi proferida por turma julgadora do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, atualmente incorporado pelo TJSP, em apelação sem revisão (n. 759.472-00/2) interposta contra decisão de juiz que decretou o despejo de posto de gasolina por infração contratual, sob o fundamento de que o locatário teria realizado obras não autorizadas.
O proprietário sustentou a apelação – segundo o relator, juiz Jayme Queiroz Lopes – no argumento de que o contrato “não proíbe a realização de reformas, nem de melhorias no imóvel”, só havendo vedação contratual “exclusivamente para alterações ou modificações”, o que não teria ocorrido. Disse que agiu no cumprimento de obrigações contratuais, como os padrões estéticos definidos pela distribuidora, ou legais, como normas de segurança mais modernas e eficazes, para evitar riscos à saúde, à integridade física e à vida das pessoas que operam ou freqüentam o estabelecimento.
Em seu voto, o relator destaca que as cláusulas contratuais apresentam, “uma certa incoerência”, já que uma delas admite a realização de “conserto, obra, melhoramento e benfeitorias”, enquanto outra diz que o locatário “não poderá fazer no imóvel nenhuma alteração ou modificação” sem autorização expressa escrita do locador”, porém “tudo se considera desde logo incorporado ao imóvel”.
Adiante o relator lembra que “verifica-se que as obras realizadas tornaram o posto inegavelmente mais valorizado”, o que resulta “em benefício do locador”.
O que definiu a causa, porém, foi o procedimento do locador, “que sabia que o posto estava em reforma e nada fez para cessá-la, aguardando o término da obra para, então, pleitear a rescisão contratual”.
Dá para sentir uma certa indignação nas palavras do juiz Jayme Queiroz Lopes: “Ora, se o imóvel locado estava em reformas, que no dizer do apelado não haviam sido consentidas, por que razão nada providenciou para que as mesmas não se concretizassem? Por que aguardou o término da obra para só então reclamar de sua realização e pleitear a rescisão do contrato?”
Como se vê, a esperteza do proprietário não lhe foi benéfica.
Dispensa de testemunhas
Em outra decisão, esta do TJSP, por intermédio de turma julgadora da Seção de Direito Privado, em apelação com revisão (n. 728.492-0/3) relatada pelo desembargador César Lacerda, os magistrados entenderam que o contrato de locação é título executivo extrajudicial independente de nele constar a assinatura de testemunhas.
Extrai-se do acórdão: “A ausência de subscrição do contrato de locação por testemunhas não eiva de nulidade o título executivo, pois o art. 585 do C.P.C., ao dispor em seu inciso IV que é título executivo extrajudicial ´o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, bem como encargo de condomínio desde que comprovado por contrato escrito´, torna inaplicável à hipótese a regra geral prevista no inciso II.”
Os dois arestos podem ser vistos na íntegra no sítio do TJSP na Internet ou no “Diário das Leis Imobiliário”, edições do 3º decêndio de abril/2006 e do 1º decêndio de maio/2006.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (341) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
