É válida a cláusula contratual que atribui aos adquirentes o custeio das obras de infra-estrutura de loteamento, conforme decisão da 4ª. Turma do Superior Tribunal de Justiça – STJ.
A ementa do acórdão está assim redigida: “Não constando dos preceitos da Lei n. 6.766/79 vedação a que as despesas de implantação de obras de infra-estrutura de loteamento sejam custeadas pelos adquirentes dos lotes, em havendo previsão contratual nesse sentido, aqui existente, é procedente a ação de cobrança intentada pela empresa empreendedora contra os compradores inadimplentes com tal obrigação.”
Ao relatar o recurso especial (n. 176.013), o ministro Aldir Passarinho Junior informa que os autores da ação se insurgiram contra cláusula de contrato-padrão de compra e venda de loteamento, pedindo que fosse declarada sua nulidade. A sentença de 1º grau julgou procedente a ação, declarando nula a cláusula, “por ser abusiva uma vez que o preço das obras das quais a cláusula prevê a cobrança já está incluído no preço das prestações referentes a aquisição do lote, sendo obrigação e ônus exclusivo da loteadora (bis in idem)”.
Em 2º grau, o Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento parcial à apelação da ré-loteadora, no sentido de “delimitar a anulação da cláusula (…) dos contratos-padrões às exigências admitidas pela legislação própria”.
Ao recorrer ao STJ, valeu-se a ré do argumento de que o disposto no artigo 18, V da a Lei do Parcelamento do Solo (6.766/79) “apenas prevê o encargo ao loteador de realizar tais obras, porém não veda o seu repasse aos adquirentes, o que carece de justificativa econômica e desequilibra as relações negociais, pois importa em estabelecer investimento sem retorno, desrespeitando a avença livremente estabelecida entre as partes contratantes”.
Em seu voto, o ministro Aldir Passarinho Junior lembra que a controvérsia não diz respeito à interpretação de cláusula contratual, mas sim à sua validade ante o entendimento que se dê ao teor do mencionado inciso V do artigo 18 da Lei 6.766/79, que determina ao loteador a execução das “obras exigidas por legislação municipal”, incluindo no mínimo “vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros”, dentre outras.
Esclarece o relator: “Verifica-se, portanto, que a única obrigação imposta ao loteador é a realização das aludidas obras, nada além, de sorte que nada impede o repasse dos custos aos adquirentes, se assim estabelecido for nos contratos de venda dos lotes do empreendimento. Recusa poderia haver se os ônus financeiros fossem impingidos aos compradores sem qualquer previsão contratual, porquanto, aí sim, é de se entender que o preço avençado incluiria tais obras e em havendo a sua quitação, implícito que os adquirentes com nada mais teriam de arcar.”
Adiante, em seu voto, após lembrar a lição de Waldemar Ferreira (´o proprietário, que toma tal iniciativa e a leva a cabo, se propõe transmudar o objeto de seu direito de propriedade, aproveitando-se desta para a realização de lucro de seu inteiro proveito, mas realizando, inequivocamente, obra ou serviço público´), o ministro conclui: “É preciso que se entenda o loteador como um empresário, que implanta um loteamento também para ter lucros.”
Votaram com o relator os ministros Jorge Scartezzini, Barros Monteiro e Cesar Asfor Rocha. A íntegra do aresto está disponível na Revista Bonijuris n. 509, de abril/2006, e no site do STJ, naturalmente.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
