O Código Civil já está em vigor há mais de três anos, mas muitas de suas disposições ainda são completamente desconhecidas para o grande público – e inclusive para nós advogados. Não fosse assim, ninguém ficaria surpreso quando o presidente da APAMI (Associação Paranaense dos Advogados do Mercado Imobiliário), Carlos Roberto Tavarnaro, chamou a atenção de seus pares para o artigo do Código Civil que criou a “expropriação entre particulares”.
Sem correspondência com qualquer norma do Código Civil de 1916, o novo mecanismo permite que o proprietário de um imóvel exproprie parte do imóvel vizinho (contra a vontade do expropriado, naturalmente), se uma construção invade o terreno contíguo, pagando indenização, nas condições que especifica.
Como o tema é novo, vejamos o teor da lei na íntegra:
“Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invalido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.
Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem graves prejuízos para a construção.
Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.”
São muitas as variáveis a serem analisadas em cada caso concreto: boa ou má-fé do construtor, menos ou mais que a vigésima parte (5%), valor do terreno e da construção, desvalorização da área remanescente, possibilidade de demolir ou não a construção.
O construtor de boa-fé tem direito à expropriação sempre que o valor da construção for maior do que o valor da parte invadida do terreno. O que muda são as conseqüências. Se a invasão atingir menos de cinco por cento, só pagará o valor da área adquirida e eventual desvalorização da área que sobrar no terreno invadido. Se a invasão ultrapassar os cinco por cento, terá que pagar ainda as perdas e danos a serem calculadas com base no “lucro” que obteve com o acréscimo que deu à construção em cima do terreno do vizinho.
O construtor de má-fé também pode adquirir compulsoriamente a propriedade alheia, se a área invadida for menor que 5% (“em proporção à vigésima parte”), desde que pague 10 vezes o valor das pardas e danos (lucro, mais valor do terreno adquirido, mais desvalorização da área remanescente), e ainda se não for possível demolir a parte intrusa sem prejuízo para a construção. No caso de o avanço da obra ultrapassar os cinco por cento, a única saída para o construtor de má-fé é a demolição do que construiu no lugar errado, além de pagar as perdas e danos em dobro.
O espaço acabou, mas voltaremos ao assunto.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
