O loteador que não cumpre as obrigações contratadas e entrega um empreendimento sem as obras de infra-estrutura (terraplenagem, esgoto pluvial, calçamento de ruas, rede hidráulica e rede elétrica) sujeita-se a desconto no valor de cada lote vendido, além de ver-se obrigado a pagar indenização por danos morais aos adquirentes, em razão da desilusão que lhes causa.
Em síntese, é este o teor de decisão da 19ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (apelação cível n. 70005068119), ao julgar ação inapropriadamente denominada “revisional de contrato de compra e venda de imóvel”. Como diz a ementa do julgado “o nome dado à demanda não serve para defini-la na sua substância, cumprindo ao juiz apreciar os fatos e aplicar o direito”.
Em seu relatório, a juíza Leila Vani Pandolfo Machado havia se manifestado pelo improvimento da apelação, mas restou vencida. Explica que o autor da ação cumulou pedido de revisão do contrato com indenização por danos morais, porque o empreendedor não teria feito as obras de infra-estrutura do loteamento e teria feito propaganda enganosa, sendo aplicável a regra da exceção de contrato não cumprido. Disse ainda o adquirente ter sofrido dano moral em razão de ´possuir sua casa própria num local que mais se assemelha a uma marginalizada favela de moro´, quando esperava usufruir o conforto da casa própria em ‘lugar agradável e digno’.
Não obstante as alegações do autor, a relatora entendeu, em seu voto, que “não cumprida a obrigação, aquele que desejar sua satisfação deve socorrer-se na rescisória, ou na ação prevista no artigo 287 do Código de Processo Civil, com execução pelo artigo 632 e seguintes do CPC, ou ainda pelo ajuizamento de indenizatória para o ressarcimento pelas perdas e danos”.
Não foi esse o entendimento, contudo, do segundo magistrado a votar, o desembargador José Francisco Pellegrini, que redigiu o acórdão, para quem “o apelante está sendo vítima de uma nomenclatura, na medida em que alude à revisão de contrato”. Porém, “na verdade e em síntese, o demandante se sente autorizado a pedir uma redução no preço do imóvel, tendo em vista a série de irregularidades que aponta e que até hoje, transcorridos três anos da venda em questão, não foram minimamente sanadas”.
Como as ruas não foram calçadas, a iluminação pública não satisfaz, inexiste esgoto pluvial, deixando a desejar as condições do “loteamento” para fins residenciais, o nome dado à demanda é irrelevante – insiste o desembargador gaúcho – e “ainda que mal usado, deve o julgador apreciar o fato em questão, e aplicar o direito, independentemente da nomenclatura adotada”. Estribou a ação, por analogia, no artigo 1.243 do Código Civil de 1916.
O terceiro membro da 19ª Câmara Cível do TJ/RS, desembargador Guinther Spode, desempatou o voto em favor do adquirente do terreno, ficando determinado não só o abatimento de parte do preço pactuado, a ser feito por arbitramento, como o pagamento de indenização equivalente a 30 salários mínimos pelo dano moral sofrido “pela desilusão de adquirir a casa própria em local que mais de assemelha a uma marginalizada favela de morro”.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, fax (41) 3224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
