O perigo que toda aquisição de imóvel traz em si tem levado os adquirentes mais prevenidos – ou bem orientados por seus advogados, corretores e notários – a adotar uma nova prática na elaboração das respectivas escrituras de compra e venda, qual seja, a indicação de outros bens de propriedade do alienante na escritura, com a finalidade de demonstrar que ele não ficou sem patrimônio nenhum com o ato.
Tal procedimento busca evitar que o imóvel adquirido seja arrebanhado por eventuais credores do alienante, sob a alegação de que, ao vender o bem, o fez com dano aos credores ou em fraude à execução. Em Ponta Grossa, como informa o presidente da Apami – Associação Paranaense dos Advogados do Mercado Imobiliário, Roberto Tavarnaro, a medida já faz parte do dia-a-dia dos cartórios da cidade.
A propósito do tema, em acórdão que relatou a respeito da alienação de bem penhorado e os efeitos do registro da penhora, o ministro Teori Albino Zavascki, do STJ, raciocina que “se o devedor for solvente, isto é, se, apesar da alienação ou oneração de bens, mantiver força patrimonial para suportar a dívida executada, fraude à execução não houve no negócio” (Resp. 494.545-RS, 20030006127-0). O registro, na escritura, de que o vendedor tem outros imóveis faz prova pré-constituída, que em muito auxiliará o adquirente na hipótese de o alienante sofrer execução de seu patrimônio.
Registro da Penhora
Segundo a dicção do ministro Zavascki, “sem o registro da penhora não se podia, mesmo antes da vigência da Lei 8.953/94, afirmar, desde logo a má-fé do adquirente do imóvel penhorado. Com o advento do § 4º do art. 659 do CPC (redação dada pela Lei n. 8.953/94), nada de substancial se operou a respeito”.
Explica, a seguir, a diferença entre fraude à execução e a alienação de bem penhorado (ou arrestado ou seqüestrado), “que é ineficaz perante a execução independentemente de ser o devedor insolvente ou não”. Enfatiza: “Realmente, se o bem onerado ou alienado tiver sito objeto de anterior constrição judicial, a ineficácia perante a execução se configurará, não propriamente por ser fraude à execução (CPC, art. 593, II), mas por representar atentado à função jurisdicional.”
Diz o magistrado que “é importante considerar que a penhora, o seqüestro e o arresto são medidas que importam, em regra, a retirada do bem da posse de seu proprietário. Assim, é lícito que se presuma, em se tratando de bem móvel, a boa-fé do terceiro que o adquire de quem detenha a posse, sinal evidente da ausência de constrição judicial. A mesma presunção – prossegue – milita em favor de quem adquire bem imóvel, de proprietário solvente, se nenhum ônus ou constrição judicial estiver anotado no registro imobiliário”.
Conclui categórico: “É presunção juris tantum, cabendo ao credor o ônus de desfazê-la. O registro, porém, faz publicidade erga omnes da constrição judicial, de modo que, a partir dele, serão ineficazes, perante a execução, todas as posteriores onerações ou alienações do imóvel, inclusive as sucessivas.”
Em suma, caro leitor: Ao comprar um imóvel, tire todas as certidões, analise a matrícula para ver se o bem não está onerado e, se possível, mencione na escritura que o alienante é também proprietário dos ´seguintes imóveis´.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, fax (41) 3224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
