“À imobiliária cabe suportar a responsabilidade pelos prejuízos sofridos pelo Requerente, em decorrência da negligência com que conduziu a gestão dos negócios daquele.”
Ao decidir desta maneira, o então Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo mostrou mais uma vez a importância do trabalho dos corretores de imóveis, ao locarem imóveis de terceiros.
No recurso em pauta (apelação com revisão n. 734.412-00/9), relatado pelo juiz Armando Toledo, o fulcro da questão é a idoneidade do fiador, medida pela sua ficha cadastral e valor de seus bens, como se infere deste parágrafo do acórdão:
“No caso, nítido não haver tomado, a Requerida, as cautelas devidas na escolha dos garantes, vez que não há comprovação nos autos de que os Fiadores fossem proprietários de algum patrimônio móvel ou imóvel, suficiente para garantir os encargos da locação, restando inerte, aquela, quando intimada a tal medida”.
Mesmo que, de fato, fosse pessoa idônea à época da locação, se a imobiliária não se resguarda com os documentos que provem que o fiador tinha bens livres para suportar eventual débito de locatícios, sujeita-se a pagar os aluguéis e encargos impagos pelo inquilino, ou seja, assume indiretamente o papel de garante da dívida.
Exoneração da fiança
Questão semelhante tem sido ventilada nas hipóteses em que o fiador é exonerado da fiança por força de decisão judicial, baseada em interpretação equivocada da Lei do Inquilinato (Lei 8.250/91, art. 39), o que gera, além da perda dos aluguéis e encargos devidos, o pagamento de honorários de sucumbência e custas processuais.
Proprietários há que pretendem responsabilizar a administradora pelo prejuízo decorrente da exoneração da fiança.
Aqui, as circunstâncias são diferentes. A imobiliária não agiu com negligência. Ao contrário, exigiu dos pretendentes e fiadores à locação toda a documentação necessária, tirou as negativas de praxe, checou as fontes, elaborou contrato com os parâmetros legais vigentes, exagerou até nos critérios de seleção das partes, fez o que dela se espera. Mesmo assim, o locador acaba prejudicado pela inadimplência do locatário, porque o juiz da causa filia-se à corrente (infelizmente ainda majoritária) que entende que o fiador fica desonerado de pronto tão logo vença o prazo inicial do contrato.
Parte dos proprietários até se conforma em ficar meses sem receber os locativos. Porém, quando a imobiliária ou o advogado lhe apresenta a conta das custas e dos honorários de sucumbência (devidos à parte vencedora da ação), não concordam em pagar tal importância insistindo para que a administradora arque com o prejuízo.
Não há, a nosso ver, como exigir que a imobiliária pague pelo insucesso da ação, já que ocorreu não por sua negligência nem por sua desídia. O locador, como contratante, é credor e devedor simultaneamente dos bônus e ônus decorrentes da locação. Mesmo que a empresa tenha adiantado o aluguel, não assume ela riscos decorrentes de motivos de força maior, como são as decisões insólitas da Justiça.
De tudo, pode-se tirar a lição de que, se não quiserem ser penalizadas, as imobiliárias devem acautelar-se em todas as suas decisões, fazendo com que seus clientes participem de suas principais decisões, aprovando previamente (por escrito) os atos da administradora. As que não agirem assim correm o risco de extinção.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 3224-2709, fax (41) 3224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
