Em nosso vôo panorâmico sobre o novo Código Civil, mostraremos hoje as alterações feitas no capítulo que trata da aquisição da propriedade imóvel, na parte da usucapião. Como o instituto já é bastante conhecido, nos concentraremos na questão dos prazos.
De início, destaque-se que, no Código de 1916, mencionava-se a seção sob o título “Do usucapião”, o qual passou a ser “Da usucapião”, no feminino. Com isso, espera-se que acabe a discussão sobre o gênero da palavra.
Na usucapião ordinária, que não depende de título nem de boa-fé, o prazo de 20 (vinte) anos para a aquisição do “domínio” foi reduzido em cinco anos, passando o possuidor a adquirir a “propriedade” em 15, que passa a ser de 10 anos, “se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo” (art. 1.238, parág. único).
Na usucapião extraordinária, vinculada ao justo título e à boa-fé, alterou-se o prazo de 15 (quinze) anos entre ausentes e de 10 (dez) anos entre presentes (moradores do mesmo município), para prazo único de 10 (dez) anos, o que simplificou a prova. Há previsão expressa reduzindo o tempo de espera para cinco anos em casos especiais, definidos pelo parágrafo único do art. 1.242, que diz:
“Será de 5 (cinco) anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada [sic] posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”
A rigor, nos primeiros dois anos de vigência do novo Código Civil (janeiro/2003 a janeiro/2005) será necessário acrescer mais dois anos ao prazo de aquisição da propriedade, por força do que manda disposição transitória da codificação (art. 2.029). Logo, nesta fase de transição, deve-se observar o prazo de sete anos para propor a usucapião com fundamento na escritura invalidada mas acompanhada de moradia ou benfeitorias no imóvel.
No caso da usucapião rural (art. 1.239) o legislador de 2002 manteve o prazo de cinco anos para a aquisição da propriedade. Manteve também o tamanho máximo da área usucapível, que é de 50 (cinqüenta) hectares, ou 500 mil metros quadrados.
No caso da usucapião urbana (art. 1.240), além de igualar o prazo em cinco anos e área máxima em 250m2, o novo Código Civil praticamente repetiu as disposições da Constituição Federal (art. 183) e do jovem Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01, art. 9o), inclusive com a menção de que a usucapião urbana poderá ser conferida “ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil”. Três leis dizem a mesma coisa, com as mesmas palavras.
Nota-se nítida preocupação do legislador em proteger o possuidor que residir no imóvel, que o valorizar com seu trabalho ou com seu capital, o que está em consonância com o espírito social do novo Código Civil.
Não houve, é verdade, nenhuma inovação que facilitasse o ingresso e a tramitação da ação de usucapião, nem que lhe reduzisse o custo, o qual constitui o maior entrave para que o bom propósito da lei seja transformado em resultados práticos no campo social.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
