O novo Código Civil, em vigor desde 11 de janeiro, flexibilizou em parte a compra e venda de imóveis entre familiares. Dois artigos, em especial, devem ser destacados, o 496, que trata da venda entre ascendentes e descendentes, e o 499, entre marido e mulher.
O antigo diploma civil tratava suscintamente do assunto, dispondo que “os ascendentes não podem vender aos descendentes, sem que os outros descendentes expressamente consistam.” (art. 1.132).
A nova redação da norma, acrescida de um parágrafo, ficou assim:
“Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.”
A venda de imóvel de pai para filho, fato mais comum da espécie, não depende apenas da concordância dos irmãos, mas também do cônjuge do alienante, salvo se o regime de bens for o da separação obrigatória. A outorga uxória, no velho Código, era uma exigência em todas as alienações de imóveis, por força do art. 235, que proibia ao marido, sem consentimento da mulher, qualquer que fosse o regime de bens, alienar, hipotecar ou gravar de ônus real seus bens imóveis, fulminando com nulidade a venda sem o consentimento da mulher.
Agora, nas vendas para descendentes não ocorre nulidade mas anulabilidade, se não houver as necessárias anuências. Para tanto, devem, em tese, ser anterior ou concomitente com o ato de transferência da propriedade, ou seja, no próprio compromisso ou escritura de venda, porém a lisura do ato poderá ser assegurada em outra oportunidade, como dispõe o Código Civil atual, ao disciplinar que “quando a anulabilidade do ato resultar da falta de autorização de terceiro, será validado se este a der posteriormente.”(art. 176).
É bom lembrar que o regime de bens é de separação obrigatória (art. 1.641) se um dos contraentes for maior de 60 (sessenta anos), se o casamento depender de suprimento judicial (v.g. menor sem autorização dos pais) ou se realizado durante período em que houver uma causa suspensiva de sua celebração (falta de inventário, viuvez recente, não homologação de partilha, existência de tutela).
Venda de bens próprios
Também deixou as coisas mais claras o Código Civil novo, ao dispor sobre a venda de bens entre marido e mulher. Diz o texto legal:
“Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.”
Sem correspondência no Código Civil de 1916, a norma abre possibilidade a que os cônjuges façam transferências de seus patrimônios respectivos, desde que não pertençam em comum a ambos. Não há exigência de consentimento dos filhos ou de qualquer terceiro, nem comprovação de que houve efetivo pagamento entre eles.
Podem, por exemplo, ser alienados ao outro cônjuge, no regime de comunhão parcial, os bens que um deles trouxe ao casamento, os que recebeu por doação ou sucessão (e os sub-rogados em seu lugar), e os que adquiriu pelo fruto de seu trabalho pessoal (art. 1.659). No regime de comunhão universal, são passíveis de venda ao comunheiro, por exemplo, bens recebidos em doação ou herdados com cláusula de incomunicabilidade e os sub-rogados em seu lugar (art. 1.668).
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
