O proprietário que promete alienar seu imóvel por meio de opção de venda e documentos similares não mais responderá pelo descumprimento de sua obrigação se a transferência do bem depender da vontade de seu cônjuge e este, por qualquer motivo, não quiser firmar a escritura definitiva.
Em poucas palavras, é o que se depreende da leitura de regra estabelecida pelo novo Código Civil (Lei 10.406/02), sem correspondente na legislação antiga, inserida ao tratar dos contratos, mais especificamente “da promessa de fato de terceiro” (arts. 439, parágrafo único, e 440).
A nova regra afeta todos os corretores de imóveis, em especial os que ainda não se acostumaram a exigir a assinatura do cônjuge do proprietário em suas autorizações de venda, crentes de que o promitente vendedor honrará seu compromisso. Tal desleixo poderá custar caro ao profissional (perder a comissão) e ao adquirente do bem.
O que diz a nova lei. O caput do artigo 439 corresponde exatamente ao artigo 929 do Código de 1916. A principal novidade está no parágrafo único.
“Art. 439. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá por perdas e danos, quando este o não executar.
Parágrafo único. Tal responsabilidade não existirá se o terceiro for o cônjuge do promitente, dependente da sua anuência o ato a ser praticado, e desde que, pelo regime do casamento, a indenização, de algum modo, venha a recair sobre os seus bens.”
Também é inédito o artigo seguinte, que complementa a norma.
“Art. 440. Nenhuma obrigação haverá para quem se comprometer por outrem, se este, depois de se ter obrigado, faltar à prestação.”
Algumas conclusões primárias do texto transcrito:
Em tese, quem promete fato de terceiro (exemplo: vender imóvel do qual não tenha a propriedade, ou que tenha muitos titulares ou em sociedade com a cara-metade) responde por perdas e danos, se não conseguir fazer com que o(s) outro(s) cumpra(m) sua parte.
Porém, não haverá responsabilidade, nem pagamento de perdas e danos (mesmo que ocorram), se preenchidas as seguintes condições: a) o promitente for casado; b) o regime for de comunhão ou de separação parcial de bens; c) o fato depender da anuência do cônjuge; d) no caso de execução, os bens do cônjuge responderem pelo descumprimento da promessa.
Somente nas hipóteses de regime da separação absoluta de bens, em que não há necessidade de outorga uxória ou marital (Cód. Civil, art. 1.647), haverá a responsabilização do marido ou da mulher se um deles prometer alienar bem de propriedade comum, e o outro impedir a conclusão do negócio. Nos demais regimes de bens (comunhão universal, comunhão parcial, dotal, separação etc.), a anuência do cônjuge é obrigatória, logo, não cabe a responsabilidade do promitente.
Salta aos olhos que o legislador quis proteger a pessoa mais fraca do matrimônio, não permitindo que sofra conseqüências por atos impensados de seu parceiro.
Obtido o consentimento prévio, isenta-se o promitente de qualquer responsabilidade pessoal, caso seu cônjuge desista do negócio, como se infere do artigo 440.
Corretores de imóveis e outros profissionais da área devem dar especial atenção a estas normas, tanto na hora de obterem opção ou autorização de vendas como no momento do fechamento do negócio mediante contratos preliminares (propostas, promessas e congêneres).
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 224-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueiroz@grupojuridico.com.br.
