Todos os artigos do novo Código Civil que versam sobre assuntos de interesse do mercado imobiliário serão comentados neste espaço, mas ficarão no aguardo, pois hoje o tema é a Instrução Normativa SRF n. 304, de 21 de fevereiro de 2003, que instituiu a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), criando inesperado e injusto ônus sobre quem pratica a intermediação e a locação de imóveis.
No momento em que escrevemos, a Dimob já foi amplamente noticiada pelos jornais e demais meios de comunicação. O que ainda não ocorreu foi a reação do mercado, através de seus órgãos representativos, pois a nova obrigação que a Receita impõe às construtoras e imobiliárias, além de questionável em sua constitucionalidade, fere princípios básicos do Direito, ao surpreender o contribuinte com a necessidade de descavar fatos que não tinha a obrigação de registrar, pois ocorridos no exercício fiscal do ano anterior, sob pena do pagamento de pesadas multas.
Para entender melhor, vejamos algumas das exigências da Instrução Normativa 304. A apresentação da Dimob é obrigatória para as seguintes pessoas jurídicas: a) construtoras ou incorporadoras, que comercializarem unidades imobiliárias por conta própria, e b) imobiliárias e administradoras de imóveis, que realizarem intermediação de compra e venda ou de locação de imóveis.
No caso de compra e venda, de imóvel novo ou velho, cumpre à construtora ou corretora informar à Receita o nome das partes contratantes, o imóvel objeto da venda, data e valor total da operação, bem como o valor da comissão de intermediação. No caso de locação, a imobiliária deverá identificar as partes contratantes, o imóvel locado, valor do aluguel percebido pelo senhorio e da comissão recebida pela intermediação.
As informações ao “Leão”, diz a Instrução, deverão ser enviadas anualmente até o último dia útil do mês de março do ano seguinte. Em 2003, como a norma só foi promulgada em fevereiro, excepcionalmente abre-se um prazo maior, de até o último dia útil domes de abril. Porém, esqueceu-se o legislador draconiano e insaciável, que até o presente (e no futuro também, se tal disposição for derrubada pela Justiça), nenhuma construtora ou imobiliária estava obrigada a guardar registros fidedignos de operações realizadas por seu intermédio, como se fossem registros de imóveis. Como querer que, passado mais de um ano, sejam obrigadas a informar dados detalhados, que – se omitidos, inexatos ou incompletos – gerarão multa de 5% (cinco por cento) do valor do bem, ou o equivalente a 100% (cem por cento) de sua remuneração bruta?
Ainda que a Dimob seja legal e justificável, num Estado de Direito frouxo e submisso, não se pode admitir que tenha efeitos retroativos ao ano de 2002. Se entrou em vigor na data de sua publicação (24.02.2003), só a partir desta data se pode exigir que os dignos agentes do mercado imobiliário sejam obrigados a guardar dados para informá-los à Receita Federal.
Vale lembrar que além da multa de 5% (cinco por cento) sobre o valor de cada transação incorretamente delatada, a pessoa jurídica ficará sujeita a uma multa de R$ 5 000,00 (cinco mil reais!) por mês-calendário no caso de entregar a declaração fora do prazo, e que a omissão de informações ou a prestação de informações falsas configura hipótese de crime contra a ordem tributária (lei 8.137/90, art. 2o).
Melhor se mudar para os Estados Unidos. Ou para a antiga União Soviética.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41) 24-2709, fax (41) 224-1156, e-mail lfqueirozadv@softone.com.br.
