“Para os efeitos deste Código, são consideradas vias terrestres a praia aberta à circulação pública e as vias internas pertencentes aos condomínios constituídos por unidades autônomas.” (Código de Trânsito Brasileiro, art. 2.º, parág. único.)
Interessantes reflexos poderão advir ao condomínio em razão do pequeno parágrafo inserido no novo Código de Trânsito. Mais do que isso, tal lembrança do legislador representa verdadeiro reconhecimento da importância dos condomínios na vida econômica e social do país. De certo modo, tal inserção reforça a tendência de publicização do condomínio, isto é, de considerá-lo como bem público ou de interesse público, conforme as circunstâncias.
Nesse sentido, pode-se dizer que, a partir de agora, há no condomínio três áreas distintas e não apenas duas: as áreas destinadas às unidades autônomas, as áreas comuns, e as áreas de circulação de veículos, afetas estas à legislação mencionada. Grosso modo, em linguagem comum, quem manda na unidade é o condômino; nas áreas comuns, o condomínio, representado pelo síndico; e nas vias internas, o condomínio e o poder público (ou seria o condomínio por delegação do poder público)?
Inúmeras questões certamente aparecerão nos tribunais. Por exemplo: Quem tem o poder de fixar normas de trânsito na esfera do condomínio? Quem fiscalizará o cumprimento das normas estabelecidas? Quem aplicará as multas e recolherá as importâncias devidas? O síndico, no seu papel de administrador interno da edificação, com poderes para impor as multas estabelecidas na lei (Lei do Condomínio, art. 22, § 3.º), ou a autoridade policial credenciada, por conta própria ou quando chamada a agir? A quem caberá o produto da multa recolhida, aos cofres públicos ou à conta corrente do condomínio?
Poderíamos continuar especulando até acabar o espaço da coluna, o que fugiria aos nosso propósito, que é de orientar e esclarecer sobre questões de condomínio.
Espírito da lei
Dentro da visão macro e privatista que temos do condomínio, inclinamo-nos para acreditar que o parág. único do artigo segundo do Código do Transito Brasileiro não representa uma ameaça ou invasão do poder público na esfera particular dos condôminos. A Lei do Condomínio (4.591/64), se de um lado protege os condôminos contra influências externas, deixando-os organizarem-se da melhor maneira que lhes aprouver, de outro lado marca nitidamente a presença da ordem pública no condomínio, através da exigência de normas obrigatórias na convenção, estando muito claro que o síndico exerce verdadeiro poder de polícia na jurisdição condominial (o que já dissecamos em colunas anteriores), por delegação legal do Estado.
Já faz parte de suas atribuições a defesa da vigilância, moralidade e segurança internas do condomínio e o citado poder de impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno. Para que também cuide das vias de circulação de veículos, não é necessário, a nosso ver, que a lei lhe atribua especificamente essa função, pois compreendida implicitamente em suas atribuições gerais enunciadas pela Lei 4.501/64.
Dentro do mesmo espírito da lei, somos de opinião de que o condomínio poderá regulamentar suas vias internas (por exemplo, fixando velocidade menor do que a permitida pela nova lei do trânsito), desde que tais normas não contrariem a legislação federal mencionada. Tais disposições internas serão de grande utilidade, especialmente nos condomínios fechados de residências isoladas, em razão de sua extensão e dos problemas que já vinham enfrentando com a circulação de automóveis, motos e assemelhados.
No alvorecer da lei, ainda é cedo para emitir opiniões definitivas. Mas pelo pouco que conhecemos do pensamento dos juízes, diríamos que temos grande chance de acertarmos nossas tímidas previsões.
