“A perda do sinal dado no momento da feitura do contrato, nos moldes do Código Civil, não ofende o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, nem configura enriquecimento sem causa, eis que não se deve confundir as prestações pagas com a estipulação de arras, ainda que estas, dadas em dinheiro, sejam tidas como princípio de pagamento.”
Quem assim se pronunciou foi o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, ao julgar apelação cível relatada pelo desembargador Jeronymo de Souza em ação de rescisão contratual cumulada com restituição do imóvel. O acórdão vai de encontro a uma torrente de decisões colegiadas que beneficiam o adquirente em desfavor da construtora ou empreendedor.
Lê-se ainda na ementa do aresto (n. 1999011085283-3):
“Havendo previsão expressa na Escritura Pública de Compra e Venda (Cláusula IX) de perda da importância paga como entrada inicial em caso de distrato ou rescisão do contrato, estas arras hão de ser entendidas como penitenciais, representando indenização à parte contrária.”
Como explica o relator, a empresa imobiliária comprometeu-se a vender à ré um lote na periferia de Brasília, pelo preço de R$ 14.900,00 dos quais foi pago como sinal e princípio de pagamento o equivalente a 5% do preço, no montante de R$ 750,00, devendo o saldo ser pago em 36 prestações mensais e sucessivas. A ré não pagou nenhuma delas.
Em decisão de primeiro grau, foi julgado parcialmente procedente o pedido; o juiz declarou o contrato rescindido, imitiu a autora na posse do imóvel, porém não acolheu a pretensão de perda do valor inicial pago pela ré.
Em sua apelação, a empresa loteadora argumenta que a perda do sinal de R$ 750,00 em seu favor não se constitui em qualquer violação ao Código de Defesa do Consumidor.
Dupla função
Lembra o desembargador Jeronymo de Souza que as arras, ou sinal, “constituem a entrega de coisa ou dinheiro por um dos contratantes ao outro, com o objetivo de garantia ou reforço do ajuste, presumindo-se firmado o acordo, tornando obrigatório o contrato” (Cód. Civil, art. 1094) e que “as arras constituem início de pagamento do valor ajustado, cujo efeito irá se perfazer com o cumprimento do contrato” (idem, art. 1.096).
Prossegue: “Possuem, outrossim, dupla função: confirmatória ou penitencial, valendo, caso não estipulado expressamente pelos contratantes, a sua qualidade de confirmação do contrato. Assim, a função penitencial das arras decorre não da natureza dessas, que é ordinariamente confirmatória, mas de cláusula inserta pelos contratantes no instrumento do acordo.”
No contrato de venda do lote consta cláusula em que o promitente comprador perderá a importância dada como sinal de negócio, se se tornar inadimplente. “Assim, havendo previsão expressa, estas arras hão de ser entendidas como penitenciais, ficando a perda do sinal dado como indenização à outra parte.”
Logo, finaliza o julgado, a perda do sinal não ofende o art. 51 do CDC, “nem configura enriquecimento sem causa, eis que não se deve confundir as prestações pagas com a estipulação de arras, ainda que estas, dadas em dinheiro, sejam tidas como princípio de pagamento”.
Também participaram da decisão unânime da Terceira Turma Cível do TJ/DF, os desembargadores Arnoldo Camanho e Wellington Medeiros.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709, fax (41)224-1156, e-mail lfqueirozadv@softone.com.br.
