Meses atrás afirmamos, com base na experiência européia oriental, que a fachada representa até 20% do valor total da edificação. E que um prédio pichado perde de cinco a 10% do seu valor, o que, numa cidade como Curitiba, provoca prejuízo de centenas de milhões de reais, ou de bilhões de reais numa metrópole como São Paulo.
O tema veio à tona novamente, dia desses, ao conversamos com o síndico de edifício de alto luxo, que, por desavenças com a construtora e incorporadora do empreendimento, por defeitos construtivos, há mais de 10 anos não mostra aspecto condizente com seu gabarito.
Enquanto o processo rola na Justiça, os condôminos pagam o preço da incúria.
Novo visual
Perguntamos, então, ao síndico: Será que os condôminos tem consciência do prejuízo real que estão sofrendo, em função de desvalorização do imóvel, causada pela aparência deficitária das rachaduras, queda de pastilhas e infiltrações? Argumentamos que a reparação dos estragos atinge muitas dezenas de milhares de reais, porém, a desvalorização do prédio como um todo alcança cifra na casa das centenas de milhares de reais. Para cada real investido na recuperação da fachada e do visual, os proprietários ganham de cinco a dez de valorização.
A fachada não é, porém, o único ponto que compromete uma edificação residencial ou comercial. O hall de entrada e os elevadores são, como peso aproximado, dois fatores de apreço de qualquer condomínio.
Exemplo disso aconteceu com o edifício antigo localizado na rua principal da cidade (pode ser qualquer uma). Com um investimento razoável na reforma do hall, acompanhada de substituição dos cabos (segurança) e das paredes da cabine (estética) dos elevadores, o que antes era um edifício velho e depreciado, tornou-se agradável aos visitantes, com aumento da procura de interessados em sua locação e venda. A rigor, a reforma não atingiu nem 20 % das áreas comuns, só que mais de 80% da circulação das pessoas ocorre nos restritos limites do hall e da caixa do ascensor. Quem vê, pensa que o edifício é novo.
Círculo vicioso
Também já fizemos referência ao perigo que certos edifícios correm de ultrapassar o ponto de não-retorno, tornando-se decrépitos e inviáveis do ponto de visto econômico. A falta de manutenção vai corroendo lentamente o prédio, o que afugenta possíveis compradores e inquilinos, o que aumenta a inadimplência, que causa reajuste no valor da taxa de condomínio e por aí vai, um fator ampliando o outro. Chega a um ponto em que o rateio das despesas atinge valor próximo (ou até maior) que o aluguel da unidade.
Para evitar tal risco, é preciso enfrentar as fissuras, os vazamentos, os desgastes em geral no seu princípio, quando é bem mais fácil e barato consertar. Conforme o caso, é preferível fazer uma perícia de imediato (produção antecipada de provas), e arrumar o que precisa, do que aguardar o desenlace de ação contra o incorporador objetivando obrigá-lo a que execute as obras.
O tempo da ação (judicial) não pára a ação do tempo.
Em suma, caro leitor. Para não perder muito dinheiro, com a desvalia de seu imóvel, fique de olho na fachada, no hall de entrada e na segurança e estética do elevador.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709, fax (41)224-1156, e-mail lfqueirozadv@softone.com.br.
