Em época de vacas-magras, é sempre um alívio ver que a Justiça funciona. Decisão da 3a Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal mata dois coelhos com uma cajadada só, ambas propícias ao combalido mercado de imóveis brasileiro.
Relatado pelo desembargador Wellington Medeiros, a emenda da apelação cível (2000.07.1.004334-3) assim dispõe:
“I – Não se aplica às locações prediais urbanas reguladas pela Lei n. 8.245/91, o Código de Defesa do Consumidor. Precedentes do Egrégio Superior Tribunal de Justiça;
II – Não se reveste de qualquer irregularidade a cláusula que autoriza desconto no valor do aluguel como estímulo à pontualidade do inquilino;
III – A multa de dez por cento, prevista no ajuste, não pode ser afastada, porquanto na relação locatícia, não incide a multa de 2% (dois por cento) determinada no Código de Defesa do Consumidor, cuja previsão é para contratos de fornecimento de bens ou serviços e que envolvam financiamento ao consumidor.”
No voto e no relatório, o relator fixou-se na discussão da aplicação ou não das disposições do CDC nas relações locatícias.
Fundamenta:
“…o conceito de locação (Código Civil, art. 1.188) não se insere no de distribuição, comercialização, aquisição ou utilização de produtos ou serviços (Lei n. 8.078/90, arts. 2o e 3o) de que trata o CDC. Por essa razão, até eu haja modificação legislativa, esta lei não se aplica aos casos relativos à locação de imóvel urbano”.
Adiante, ao tratar do desconto para pagamento pontual, o desembargador Wellington Medeiros assim se pronunciou:
“Quanto ao referido ‘prêmio de pontualidade’, necessário se diga que não há qualquer irregularidade a obstar que, no contrato de aluguel, exista cláusula prevendo tal hipótese, e que, afinal, seja ela utilizada.” Como reforço de seu raciocínio, alinhou decisões do próprio TJDF e outros tribunais, entendendo que na espécie incide o princípio de que ‘o contrato faz lei entre as partes’e que, mesmo que de cláusula penal se tratasse, o desconto de 10% não ultrapassaria o teto estabelecido no Código Civil.
Votaram com o relator os desembargadores Jeronymo de Souza, revisor, e Ângelo Passareli, vogal.
Que outras conclusões se pode tirar do acórdão brasiliense? Que o bom senso, a moderação, a lógica e a boa-fé abrem o caminho para a obtenção de decisões judiciais favoráveis. Tivesse o locador ajustado desconto de 20 ou 30% para pagamentos pontuais e dificilmente obteria sucesso. A ganância, o exagero, o lucro abusivo e a esperteza colocam os juízes de sobreaviso, gerando sentenças contrárias.
No próximo ano, quando entrar em vigor o novo Código Civil, também os condomínios se verão diante do dilema de só cobrar multa de 2% (dois por cento) dos inadimplentes. Se concederem desconto, de no máximo 10%, para os condôminos pontuais, o que é justo e de bom tamanho, com certeza terão seus pleitos aceitos pelos juízes e tribunais do país.
Afinal, a Justiça está aí mesmo, para temperar as insânias e cochilos do legislador.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709, fax (41)224-1156, e-mail lfqueirozadv@softone.com.br.
