Admite-se prova exclusivamente testemunhal do trabalho de intermediação imobiliária? Tem o corretor de imóveis direito a comissão sem estar munido de opção de venda?
Questão nesse sentido foi dirimida pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, em recurso especial (263.387) oriundo de Pernambuco, com decisão final favorável ao corretor.
O núcleo da ementa recebeu a seguinte dicção:
“Seja pela certa imperfeição no critério previsto no art. 401, da lei adjetiva civil, seja pela natureza da atividade de corretagem, que usualmente advém de acordo informal com o vendedor do bem, seja pela possibilidade de ser demonstrado, segundo a orientação jurisprudencial mais moderna do STJ, o fato do serviço independentemente da existência documental de um contrato, é viável o reconhecimento do trabalho realizado com base em prova exclusivamente oral, bem assim a condenação ao pagamento da comissão daí decorrente.”
Ao relatar o feito, o ministro Aldir Passarinho Junior lembra tratarem os autos de ação ordinária de cobrança de corretagem sobre venda de imóvel, julgada procedente pela sentença de primeiro grau, a qual foi confirmada pelo Tribunal de Justiça de Pernambuco. Os réus interpuseram recurso especial ao STJ, alegando que foram violados os artigos 401 do Código de Processo Civil e 141 do Código Civil, “posto que não pode ser admitida a prova exclusivamente testemunhal, em face dos óbices contidos naqueles preceitos”. Também alegaram que a comissão pretendida (R$ 30 000,00) ultrapassava o valor do teto legal. Nas contra-razões, o autor destacou a recente orientação jurisprudencial do STJ, enfatizando a robustez dos testemunhos colhidos em juízo tanto do adquirente do imóvel, como do antigo inquilino, o que provara a efetiva intermediação que resultou na venda.
Teto furado
Em seu voto, o relator cita o art. 401 do CPC, que diz: “A prova exclusivamente testemunhal só se admite nos contratos cujo valor não exceda o décuplo do maior salário mínimo vigente no país, ao tempo em que foram celebrados.” Apesar do valor da comissão pretendida ser muitas vezes superior a dez salários mínimos, este critério da lei não foi aceito pelos ministros do STJ, ao argumento de que é “um tanto aleatório, impreciso, eis que ele possui determinada expressão econômica logo que fixado (…) e com o passar do tempo, pela corrosão inflacionária, cai em defasagem, deixando de representar, fielmente, o seu propósito”.
O ministro relator entende que “existem avenças que, por sua natureza, tem-se verificado informais”, (…) que “superam, com bastante freqüência, dez salários mínimos”. Destaca: “Note-se que no tocante à corretagem, tem sido muito mais freqüente o acerto oral. Os proprietários não desejam conceder exclusividade a um único corretor, e, por outro lado, ao anunciarem, individualmente, um imóvel à venda, imediatamente lhe telefonam inúmeros profissionais, relatando que possuem interessados na compra e que, se lhes for assegurada uma comissão, os apresentarão ao alienante. Esta tem sido a praxe usual, em quase todos os imóveis, notadamente os de porte médio.”
Em suma, o STJ conheceu o recurso especial pela divergência de julgados a respeito, mas negou-lhe provimento, anotando que o art. 141, também invocado pelos réus, foi revogado pelo art. 401 do CPC, que recebeu a elástica interpretação de que o limite de 10 salários mínimos não é aceitável. Votaram com o relator os ministros Barros Monteiro, César Asfor Rocha e Ruy Rosado de Aguiar.
Sorte dos corretores de imóveis.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709, fax (41)224-1156, e-mail lfqueirozadv@softone.com.br.
