Pergunta um leitor:
“Aluguei um apartamento para uma determinada pessoa no ano de 1999, com depósito-caução de três meses, por essa pessoa não ter fiador. Seu contrato de locação terminaria agora, mas ela decidiu sair antes e quer que eu devolva o depósito corrigido. Outra coisa que essa pessoa alega é que ela não concordou com algumas cláusulas de seu contrato e até hoje não me devolveu, ficou em seu poder. Acho que essa pessoa também quer a devolução do condomínio (!), saiu do apartamento sem qualquer comunicado por carta, sem vistoria e não me entregou as chaves. Gostaria de uma orientação de como proceder, já que, no meu entender, ela agiu de má fé.”
Quanto à caução de três meses, valor máximo permitido por lei (norma legal, aliás, que consideramos dura demais), não há necessidade de devolver antes do término da locação, seja o contrato por prazo determinado ou indeterminado. Cabe, sim, correção do depósito, com base na variação da poupança, conforme estabelecido no art. 38, § 2o da Lei 8.245/91, que diz:
“§ 2o A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.”
No caso em apreço, se não houve depósito em poupança, no mínimo deverá haver a devolução do rendimento que esta proporcionaria, com o que ficaria atingido o objetivo da lei, que é evitar o enriquecimento indevido e não o aumento dos depósitos em instituições financeiras.
Abandono do imóvel
O fato de o locatário não ter devolvido o contrato de locação indica que houve negligência na fase inicial da negociação. Enquanto só existe um pretendente, sem as chaves na mão, ainda é possível conseguir algumas exigências, que depois se tornam difíceis, se não impossíveis, de obter. As chaves do imóvel só devem ser entregues ao pretendente depois de cumpridas todas as formalidades, nunca antes. Se a pessoa não concordou com algumas cláusulas, deve-se renegociar seu conteúdo de imediato, não entregar as chaves para discutir o assunto mais tarde.
Quanto à devolução do condomínio, o locatário pode exigir a devolução do que eventualmente tenha pago de despesas extraordinárias, nestas incluindo o rateio correspondente ao fundo de reserva, por ser este destinado a despesas esporádicas ou reformas.
Agora, se o locatário desocupou o imóvel, sem comunicar ao locador, sem fazer vistoria e sem entregar as chaves, resta saber se houve efetiva intenção de abandono. Como no caso não há fiador a quem recorrer, para que, em nome de seu afiançado, faça a devolução das chaves ao proprietário, resta a proposição de ação de despejo por falta de pagamento, no bojo da qual será requerida a imissão de posse.
Em casos como este, há pessoas que não esperam o pronunciamento da Justiça, por ser demorado e caro. Verificado o abandono, imitem-se diretamente na posse, com a ajuda de um chaveiro e na presença de duas testemunhas. É uma atitude temerária, não recomendável para quem se preocupa com o estrito cumprimento da lei.
Esperamos ter dado a melhor orientação.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (41)224-2709, fax (41)24-1156, e-mail lfqueirozadv@softone.com.br.
