Substancial modificação na vida do Condomínio foi implementada na última semana de março deste ano, através de lei que ampliou a participação do locatário nas decisões da assembléia de condôminos. Anunciado pelos jornais como novidade, o novo texto legal (Lei 9267, de 25 de março de l996), na verdade apenas modificou situação já prevista (Lei 8.245/9l, art. 83, parág. 4.o). Desde que a Lei do Condomínio entrou em vigor, em l964, três situações se apresentaram, pois.
De l964 a 1991, o locatário não tinha nenhum direito de participar nas assembléias do condomínio. Quando entrou em vigor a nova Lei do Inquilinato (20.l2.91), o locatário passou a contar com o direito de participar das decisões condominiais por força de disposição transitória já referida, que diz textualmente: “Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.” Finalmente, a partir da entrada em vigor da Lei 9267/96, revisou-se o texto transcrito, que passou a vigorar com a seguinte redação: “Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.”
O QUE MUDOU
Como se vê, o locatário poderia participar e votar nas assembléias de condomínio desde que as decisões envolvessem “despesas ordinárias”. Agora, sua presença é pertinente desde que as deliberações “não envolvam despesas extraordinárias”. Em ambos os casos, sua participação é supletiva, dependendo do não-comparecimento do condômino-locador para se revestir de legitimidade.
À primeira vista, chega-se à conclusão de que, a partir de agora, o locatário poderá votar em todas as assembléias de condôminos, desde que a deliberação não envolva despesas extraordinárias, porque estas são de responsabilidade do locador (Lei 8.245/9l, art. 22, inciso X). O que era exceção virou regra geral, ou seja, de uma participação em caráter restrito, o locatário passou a ter atuação ativa em praticamente toda a vida do condomínio.
Não comparecendo o locador à assembléia, por exemplo, o locatário poderá decidir sobre:
. Eleição ou destituição do Síndico
. Eleição ou destituição do Conselho Consultivo
. Aprovação ou rejeição das contas do Síndico
. Contratação ou demissão de funcionários (quando o assunto for decidido em assembléia)
. Alteração do Regimento Interno e demais normas do condomínio
. Outras decisões relativas ao dia-a-dia do condomínio.
O QUE NÃO PODE
De outro lado, não devemos cair na tentação simplista de pretender interpretar literalmente a lei para chegar à conclusão de que o locatário pode participar de todas as assembléias e tomar todas as decisões, desde que não haja o obstáculo da realização de despesas extraordinárias. O que o legislador está a dizer, em outras palavras, é que nos assuntos que envolvam interesse essencial do locador (como despesas extraordinárias), vigora a exceção à regra.
Há interesses do condômino-locador que são maiores do que simples despesas extraordinárias, como os que dizem respeito aos direitos de propriedade. Como pretender, por exemplo, que o locatário possa decidir sobre a reconstrução ou não de parte do edifício vítima de sinistro coberto por seguro (em que não haja rateio de despesas extraordinárias)? Ou que possa decidir sobre a alienação total do prédio por motivos urbanísticos ou arquitetônicos (Lei 4.59l/64, art. l7)? Ou que possa alterar a convenção do condomínio em ponto que fira os direitos essenciais dos condôminos-proprietários?
A nova lei é ainda muito recente para se saber de antemão que rumo os tribunais tomarão ao interpretá-la. Já nos aventuramos o suficiente, levantando as questões acima. Outras dúvidas ainda há e a elas voltaremos em outra oportunidade.
