Quem for comprar imóvel precisa agora preocupar-se com mais um item no já extenso rol de precauções que comumente deve tomar. Além de verificar toda a documentação relativa ao imóvel e à idoneidade do vendedor (certidões negativas), desde que entrou em vigor a já famosa Lei da Convivência (nº 9.278, de 10.05.96), terá que fazer uma investigação sobre a vida particular do proprietário do bem, para evitar o risco de anulação da compra e venda em razão de possível existência de relação estável entre ele e outra pessoa.
Como se sabe, o marido não pode vender imóvel de sua propriedade sem o consentimento da mulher e vice-versa (Cód. Civil, art. 235), qualquer que seja o regime de bens do casal. Nossa Constituição reconheceu a união estável entre o homem e a mulher como entidade familiar (art. 226, parág. 3º). Por sua vez, a Lei do Concubinato (nº 8.971/94) avançou socialmente, dando status de união estável à relação de um homem com mulher que vivam há mais de cinco anos ou que tenham prole em comum.
A Lei da Convivência simplificou e reduziu os requisitos para o reconhecimento da união estável, ampliando os direitos dos conviventes entre si. De um lado, não há mais necessidade de morarem sob o mesmo teto nem do prazo de cinco anos ou de filhos comuns; de outro, reconhece-se o direito à meação, à assistência mútua, à herança (não havendo descendentes nem ascendentes), e à conversão da união estável em casamento mediante simples requerimento dirigido ao cartório do Registro Civil, com efeitos retroativos ao início da convivência.
Portanto, se o promitente vendedor do imóvel mantém convivência com outra pessoa nos termos da Lei 7.278/96, e se o imóvel tiver sido adquirido após o início dessa união, com o esforço comum dos dois, o convivente não-proprietário terá direito à meação, ou seja, à metade da propriedade sobre o bem. Caso não seja respeitada a meação, alienando-se o imóvel sem seu consentimento, poderá questionar a validade do negócio jurídico realizado. Sua anuência é tão necessária quanto a “outorga uxória”(da legítima esposa).
A questão que se coloca como preocupação do adquirente é saber se o promitente vendedor, não sendo casado, pode dispor livremente de seus bens ou se paira sobre ele (tal espada de Dâmocles) a incerteza de seu verdadeiro estado marital. Tem ou não tem companheira? É ou não é concubino? Há ou não há convivência?
Em termos estatísticos, não cremos que tal problema vá atingir a 1%(hum por cento) dos negócios de compra e venda, pois a maioria das partes vendedoras são pessoas jurídicas, como incorporadores, construtoras, imobiliárias etc. Mas e se, por azar, o caso em mil da estatística for exatamente o imóvel que você estiver comprando? Não basta saber se o vendedor é casado, divorciado, separado ou solteiro. É preciso pesquisar sua vida particular, se você quiser ficar tranqüilo quanto aos riscos de anulação da venda em razão das novidades trazidas pela Lei da Convivência.
BIGAMIA OFICIAL?
Esta coluna trata de assuntos de Direito Imobiliário. Por isso, apenas levantaremos uma questão, para ser pensada pelo leitor e respondida, se possível, pelos doutos em Direito de Família e Direito Penal.
Se um homem (ou uma mulher) mantém convivência legal com mais de uma pessoa do sexo aposto sem cometer crime, pois a bigamia consiste em contrair novo casamento sendo casado (Cód. Penal, art. 235); se nada impede que uma mesma pessoa tenha duas ou mais relações estáveis; se tais uniões estáveis são reconhecidas pela lei como equivalentes ao casamento; pergunta-se: não se estaria dando guarida legal à bigamia, tirando-lhe o caráter de crime(pelo menos em sentido estrito e extra-Código Penal) e abrindo-se caminho para a oficialização de múltiplas uniões estáveis como fato legítimo e socialmente aceito? Se uma mulher mantiver convivência legal com vários homens, não poderá requerer o reconhecimento do fato oficializando seus muitos companheiros, com direito a pensão, herança e meação?
A todos, uma boa semana.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD – Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
