Da cidade de Catalão (bonito nome), Goiás, recebemos instigante consulta a propósito da utilização de vaga de garagem em edifício.
Diz o missivista (com nossas pequenas adaptações):
"Nosso prédio tem 26 apartamentos, distribuídos por 13 andares (…); para cada unidade há uma garagem, que está vinculada à unidade assim: apartamento xx, box xx; a planta de localização das garagens não está arquivada no Registro de Imóveis, mas no órgão da prefeitura local.
"Houve permuta de uma garagem entre dois proprietários, repintando os números do box simplesmente, sem o conhecimento do condomínio; não houve documento cobrando a parte legal de tal ato, tampouco averbação no Registro ou qualquer outro órgão.
"O apartamento (…) foi vendido e ao novo adquirente foi-lhe mostrado onde estava seu respectivo box, nada lhe sendo dito sobre a permuta recém-feita da garagem. O novo condômino ficou sabendo, através de outros condôminos, o ocorrido.
"Agora esse novo proprietário quer que se desfaça o ato, restituindo-lhe a garagem originalmente vinculada ao apartamento. E a discussão veio parar no Síndico, que sou eu.
"Qual é o procedimento legal sobre o assunto, levando-se em consideração que o mapa das garagens não estão registrados no Registro de Imóveis, mas no órgão responsável pela aprovação e habite-se da obra?"
Inicialmente, quer nos parecer que a polêmica sobre a identificação e localização do box de estacionamento não diz respeito ao condomínio, tratando-se de mero ato entre os condôminos, uma vez que não afeta qualquer parte comum do edifício. Se as vagas são individualizadas, devidamente localizadas, têm uma fração ideal do terreno (vinculada ou não às respectivas unidades autônomas), seus proprietários gozam de inteira liberdade para aliená-las sem solicitar a anuência do condomínio. O problema não é do síndico. Se lhe chegou às mãos, sua função será apenas a de orientar os envolvidos, se a tanto se dispuser.
A falta de registro da planta de localização das garagens não constitui, a nosso ver, obstáculo a que se defina uma solução jurídica, em tese, para o seu uso, eis que a omissão está suficientemente suprida por seu arquivamento junto ao departamento de urbanismo da prefeitura local e pelo direito constituído através de muitos anos de sua utilização na forma tacitamente aprovada pelos condôminos. Não se trata de usucapião mas de norma consuetudinária, cujo valor é incontestável nas relações condominiais (sobre isto voltaremos a escrever, em breve).
O ponto crucial é saber se tem validade a permuta dos box de estacionamento, ocorrida pouco antes da alienação do apartamento, visando, como é óbvio, beneficiar o amigo do vendedor. Não houve, em princípio, venda de gato por lebre, porque o adquirente viu qual seria sua vaga; certamente, pagou o preço que condizia com o espaço oferecido e não mais. Mas não recebeu o que lhe foi transferido, pela escritura pública, pois, como indicado na exposição do problema, cada box está devidamente vinculado à unidade respectiva.
Para desfazer tal nó górdio, de difícil conciliação, certamente as vias judiciais serão a melhor saída. Num processo bem instruído, o juiz terá condições de melhor avaliar a situação, ouvindo as partes e outros envolvidos, no qual o síndico também poderá participar, mas na qualidade de testemunha.
