O condômino pode fechar a parte do corredor que leva exclusivamente à sua unidade autônoma, sem prejuízo aos demais, embora seja área comum? O fato de fazer uso exclusivo dela garante-lhe o direito à sua propriedade, via usucapião?
Uma boa resposta para estas indagações nos foi dada pelo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar ação cominatória movida por um condômino contra outros, sob a alegação de que os réus estariam ocupando indevidamente o "hall" de circulação, infringindo a lei e a convenção do condomínio.
Relatado pelo ministro Ruy Rosado de Aguiar, diz o seguinte a ementa da Quarta Turma do STJ:
"Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o statu quo. Aplicação do princípio da boa-fé (suppressio)."
Eu seu voto, explica o relator que "a prescrição não pode ser invocada por um condômino contra o outro quando se trata de área destinada ao uso comum e indispensável à existência do condomínio", mas que no caso em tela, os réus "passaram a ocupar a parte do corredor que leva aos seus apartamentos, porque houve alteração no próprio projeto de construção do prédio, com incorporação de unidades, de tal sorte que o final do corredor dos seus apartamentos perdeu a razão de ser, e o espaço que lhes correspondia transformou-se em área morta, sem qualquer utilidade para o condomínio, permitindo a colocação da porta de entrada no lugar onde hoje se encontra".
Trata-se, salienta, de uma situação excepcional, que contou com a plena concordância dos demais condôminos, que ratificaram tal estado de coisas em assembléia, assim permanecendo por trinta anos. Infere-se, porém, que tal posse não tem caráter definitivo, pois no dizer do ilustre magistrado: "A situação poderia ser modificada se demonstrada a alteração das circunstâncias, surgindo razão ponderável de interesse comum a justificar a retomada da área para a sua destinação inicial…"
Como elemento final justificador de seu voto, o relator Ruy Rosado de Aguiar invoca a figura da "suppressio", fundada na boa-fé objetiva, "criando a expectativa, justificada pelas circunstâncias, de que o direito que lhes correspondia não mais seria exigido". Considerada como uma hipótese de exercício inadmissível do direito, a suppressio pode ser aplicada no caso, "pois houve prolongado comportamento dos titulares, como se não tivessem o direito ou não mais quisessem exercê-lo", dando vez a que a decisão fosse no sentido de se manter o status quo.
O julgado do Tribunal (n. 99/0042832-3), como se vê, não assegura aos vencedores o direito de usucapião sobre as áreas apropriadas, nem implica alteração da convenção do condomínio, com modificação nas frações ideais atribuídas a cada unidade.
Enquanto não houver "uma nova, forte e legítima razão de interesse comum, a justificar pretensão contrária", finaliza o relator, os condôminos continuarão a utilizar tais áreas com exclusividade, tudo em conformidade com o "princípio ético de respeito às relações definidas por décadas de convívio".
