A existência de lojas dentro de um condomínio continua gerando conflitos na hora de dividir as despesas. O lojista não se considera responsável por gastos que não lhe aproveitam diretamente; o condomínio entende que a unidade faz parte de sua estrutura, de seu conjunto arquitetônico, e que não deve ficar de fora do rateio como se fosse um corpo estranho.
A discussão a respeito ganhou mais um lance, através de decisão do Superior Tribunal de Justiça, que, diante das circunstâncias do caso, favoreceu o proprietário da loja, isentando-o do pagamento de determinados dispêndios.
Diz a ementa do STJ. "Condomínio. Loja térrea. Despesas. Do rateio das despesas de condomínio não se pode resultar deva arcar o condômino com aquelas que se refiram a serviços ou utilidades que, em virtude da própria configuração do edifício, não têm, para ele, qualquer préstimo."
O relator, ministro Eduardo Ribeiro, lembra que a demanda iniciou-se no Paraná, com ação do condômino visando reduzir, proporcionalmente, o valor da taxa condominial, tendo em vista o "isolamento físico" de suas unidades. Julgado improcedente o pedido, apelou o autor ao Tribunal de Alçada, que reformou a sentença, com o seguinte comando:
"Assiste ao condômino o direito de ver excluída sua responsabilidade por despesas gerais do prédio, das quais não aproveita, porque inerentes aos andares superiores do edifício, máxime quando, tratando-se de loja situada no andar térreo, não há sequer comunicação com as áreas comuns aos demais condôminos."
Em seu recurso especial, o condomínio alegou que a convenção, elaborada e aprovada nos termos da Lei 4.591/64, estabeleceu a obrigatoriedade de todos os condôminos concorrerem ao rateio das despesas, na proporção de suas respectivas frações ideais do terreno. E ainda que a convenção só poderia ser alterada por assembléia geral extraordinária e não por decisão judicial.
Espírito da lei
Em seu voto, o relator Eduardo Ribeiro enfatiza, após referir-se que a norma deve ser examinada teleologicamente para buscar-lhe o sentido, que "não se deverá exigir que determinado condômino arque com o pagamento de despesas relativas a utilidades ou serviços que não têm, para ele, qualquer serventia, não porque deles não queira utilizar-se, mas em virtude da própria configuração do edifício". No seu entender, ainda que a convenção consigne expressamente a obrigatoriedade da loja participar do rateio, "mesmo em tal hipótese tenho como passível de dúvida essa obrigatoriedade, estando a depender do caso concreto".
Tal decisão do STJ (e em especial o posicionamento do ministro relator) leva-nos a recordar comentário que fizemos anos atrás a propósito deste mesmo assunto, manifestando nossa sugestão de que as convenções de condomínio deveriam reduzir proporcionalmente o quantum devido pelas lojas térreas, de preferência na base de 50% (rateio milenar dos bons negócios), por uma questão de bom senso e de praticidade.
Tal redução pode ser feita, também, por tipo de despesa, como dá a entender o acórdão do STJ. Por exemplo, excluindo as lojas térreas do pagamento das contas de elevador, limpeza, pintura de hall etc., sem isentá-las de débitos como de seguro, segurança, administração e assim por diante. Melhor receber a metade do que correr o risco de sentença que possa deixar todo o rateio nas costas dos sem-loja do edifício.
