Leitora do Espírito Santo nos escreve solicitando orientação a respeito do rateio de despesas de condomínio, em face de edifício construído por um único proprietário e posteriormente objeto de sucessivas alienações parciais. A seguir, a questão e a resposta.
P. Leio regularmente o Jornal do Síndico, onde acompanho com satisfação a coluna da qual é autor. Peço sua orientação para a questão que venho expor.
Trata-se de um edifício construído por meu marido, na avenida Beira Mar, onde o primeiro bloco, denominado por “A” é comercial, especificamente uma pousada. E os demais, “B”, “C”, “D” e “E”, residência.
Após a construção, houve o seu divórcio com a primeira esposa.
Os blocos “C” (6 apartamentos) e “D” (5 apartamentos) foram partilhados com a primeira esposa no ato do divórcio. Hoje, falecida, esses apartamentos pertencem aos seus filhos. Todos os imóveis referidos encontram-se alugados.
O bloco “B” (6 apartamentos) foi vendido por nós, posteriormente, assim divididos: 4 apartamentos para proprietários diferentes, 2 apartamentos para um único proprietário.
O bloco “E” são duas quitinetes, de nossa propriedade.
As garagens são coletivas.
Também partilhamos com todo o prédio, pormenores como tanques, chuveiros para tirar areia de praia, bancos, por serem os dois edifícios (residencial e comercial) geminados entre si.
A questão é: Como deve ser dividido o condomínio?
R. A questão aparentemente é complexa, mas na realidade é muito simples. Pela documentação enviada em anexo pode-se deduzir que o edifício não está adaptado à disciplina da Lei do Condomínio (4.591/64), eis que em nenhum momento se mencionou ou se mostrou a existência de uma convenção de condomínio.
Seu marido construiu o edifício na qualidade de proprietário único, sem a obrigação legal de se revestir do papel de incorporador. Porém, no momento em que houve a primeira alienação (a divisão dos bens no divórcio, com a destinação dos blocos “C” e “D” em favor da primeira esposa) deveria ter sido feita uma escritura pública de constituição do condomínio, dividindo-se o prédio em unidades autônomas, cada uma com sua fração ideal do solo, o que, ao que parece, não ocorreu.
As demais alienações (do bloco “B”) também deveriam ser sido feitas após a constituição do condomínio, para que cada apartamento pudesse ter a sua matrícula própria no registro de imóveis. Se tal não ocorreu, presumimos que os adquirentes não originais sejam apenas promitentes compradores ou proprietários de fração comum sobre a totalidade do terreno e do edifício com posse de fato sobre as unidades autônomas discriminadas.
Para o deslinde de sua questão, porém, tudo o dito acima é irrelevante. Como deve ser dividido o condomínio? Da seguinte forma e na seguinte ordem:
1. Se houver convenção de condomínio, obedecer ao previsto na convenção, em consonância com a regra legal do art. 12, § 1o da Lei do Condomínio: “Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota de rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.”
2. Se não houver convenção, nem for possível aprovar uma por quórum de 2/3 dos proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários das unidades (lei citada, art. 9o), convocar uma assembléia de todos os interessados e aprovar a cobrança das “despesas comuns”, necessárias à manutenção do edifício, bem como a eleição de um síndico ou administrador.
Nesta hipótese, o rateio das despesas deverá ser feito com base na metragem específica de cada apartamento e da área comercial, conforme consta da certidão da prefeitura municipal, que acompanha a questão.
3. Não sendo possível atingir este mínimo de organização social, qualquer condômino poderá tomar a iniciativa de pagar as despesas urgentes, que sirvam para evitar o perecimento ou a deterioração do prédio, com supedâneo no disposto no Código Civil, arts. 624 e 625, “caput”, que dizem o seguinte:
“Art. 624. O condômino é obrigado a concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa e suportar na mesma razão os ônus, a que estiver sujeita.”
“Art. 625. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contraente; mas asseguram-lhe ação regressiva contra os demais.”
Esperando que nossa orientação possa lhe ser útil de alguma forma, ficamos à disposição para qualquer outro esclarecimento.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 041-224-1156
