A relação jurídica existente entre condômino e condomínio não é relação de consumo. Isto porque o condomínio administra coisa comum e não fornece serviços. A veiculação aos condôminos de lista dos apartamentos em dia com suas obrigações é exercício regular do direito, até porque a Lei n. 4.591/64, no seu art. 22, letra f, determina que o síndico preste contas à assembléia, sendo salutar que o faça diretamente aos condôminos, durante a sua gestão. O exercício regular de um direito não gera dano moral. Sentença mantida.
Com esta decisão a Segunda Turma do Conselho Recursal dos Juizados Especiais Cíveis do Rio de Janeiro, por unanimidade, confirmou o entendimento dominante de que não existe relação de consumo entre o condomínio e seus condôminos, afastando assim a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Relatou o acórdão n. 1998.700.00.59-9 a ilustre juíza Teresa de Andrade Castro Neves Nogueira.
Fundamentando seu relatório, lembra a relatora que “o condomínio não é nem pessoa física, nem pessoa jurídica, mas sim pessoa formal, podendo ser enquadrado na hipótese dos entes despersonalizados, apesar de possuir legitimidade para se fazer representar em juízo por força de lei, conforme determina o art. 12, IX, do C.P.C. Desta forma, não é este o empecilho para caracterizá-lo como fornecedor de serviço. O obstáculo intransponível é que ele não coloca serviços no mercado de consumo. Os serviços utilizados pelos condôminos são por eles próprios contratados, através do síndico e das deliberações em assembléia e não estão disponíveis a qualquer um, mas apenas aos próprios condôminos.”
No mesmo processo o condômino pleiteou danos morais contra o condomínio alegando que seu nome constava de relação enviada pelo síndico a todos os proprietários. A questão assim foi dirimida pela insigne magistrada: “No tocante ao alegado dano moral, como bem salientado pelo Recorrente, o síndico tem o dever de prestar contas à assembléia de sua gestão, conforme determina o art. 22, § 1o, letra f, da Lei n. 4.591/64, e deve remeter estar aos seus condôminos periodicamente. Portanto, a lista dos condôminos em dia com suas obrigações não tem o condão de cobrar qualquer quantia dos inadimplentes, mas de estabelecer a transparência necessária à gestão do síndico. Outrossim, a lista não é exposta a publico, mas encaminhada a cada condômino e não contém o nome dos proprietários das unidades, mas apenas o número; a identificação dos inadimplentes não é tão simples e óbvia como sustentado pelo Recorrente, até porque, no início ressalta que pode haver equívocos, devendo o condômino em dia solucionar o problema com a administradora.”
Em conclusão, diz a relatora que “como corretamente decidiu o ilustre magistrado a quo, a veiculação da lista é ato lícito e constitui exercício regular de direito, não gerando qualquer constrangimento ao condômino inadimplente, muito menos expondo ele ao ridículo ou a vexame, nem gerando dano moral”.
Não obstante a firmeza desta decisão judicial, que não deixa margem a dúvidas, não recomendamos aos senhores síndicos que se utilizem do expediente de relacionar o nome dos condôminos inadimplentes visando conduzi-los ao pagamento das taxas em atraso. Como bem salientado pela juíza relatora, a inclusão do nome foi feita com o objetivo de prestar contas aos demais condôminos. Para justificar a falta de numerário na coluna de receita, o síndico tem que, necessariamente, especificar quais as unidades e os meses pendentes de pagamento Para conciliar a exigência da Lei do Condomínio (prestar contas) com a precaução do Código de Defesa do Consumidor (não expor o devedor a cobrança vexaminosa), convém que o balancete mensal, semestral ou anual de prestação de contas seja enviado individualmente a cada proprietário, dentro de envelope fechado, contendo a palavra “confidencial”.
Mais uma vez, a Justiça demonstrou que não perdeu o bom senso.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 041-224-1156.
