Quem não registra não é dono. Esta frase foi dita e publicada tantas vezes que parece ter-se tornado um ditado popular. É verdade, no Brasil a principal forma de aquisição da propriedade é a “transcrição do título de transferência no registro do imóvel “(Cód. Civil, art. 530, I).
Tal certeza, porém, de pouca valia é para os credores do proprietário de um bem, sujeitos que estão a embargos de terceiro movidos por pessoas que se apresentam como promitentes compradoras e possuidoras do imóvel, adquirentes de boa fé, e que têm merecido todo o respaldo do sistema judiciário. Mas não é este o nosso assunto de hoje.
Independente de como julgam os tribunais, é fato inconteste de que o verdadeiro proprietário do imóvel só fica seguro e tranqüilo quando sua escritura se encontra devidamente registrada. Mas, e se houver dois registros do mesmo imóvel, o que pode ocorrer por erro do oficial registrador, quem fica com a propriedade do bem?
Uma decisão do Tribunal de Alçada de Minas Gerais ilustra bem a questão. Diz a ementa:
“Em concurso de direitos reais sobre um imóvel, o princípio de prioridade ou precedência cronológica favorece aquele que tem título dominial mais antigo, isto é, que primeiro efetivou sua transcrição no registro público”.
A decisão foi proferida pela 1a Câmara Cível do TA/MG, na apelação cível n. 135.728-4, de Belo Horizonte, com voto dos juízes Cruz Quintão (relator), Herondes de Andrade e Alvim Soares.
Extrai-se do relatório do juiz Cruz Quintão; “O princípio da prioridade, guardado também no artigo 182 da Lei de Registros Públicos, consiste, pois, na proteção àquele adquirente de imóvel que, em primeiro lugar, apresentar o seu título para registro.”
Mais adiante, após citar vasta doutrina sobre o assunto, relembra: “Na espécie dos autos, o título de domínio sobre o imóvel devidamente identificado, tal como ostentado pela apelante, como proprietária não possuidora, é justificativa plausível de sua pretensão reivindicatória, oponível, sob o amparo do art. 524 do Código Civil, a registro posterior e a atos de posse de confrontantes ou não, como praticado pela apelada.”
Esquecendo-se o linguajar jurídico, muitas vezes de difícil compreensão, resta uma lição muito simples, que vale ser repetida. Se você tem uma escritura não registrada, porque as custas cartoriais estão muito elevadas, ou se tem um contrato de gaveta, e não quer ou não pode transferir o financiamento para seu nome para não elevar o valor da prestação, fique atento, e acompanhe bem a vida comercial de quem lhe vendeu o imóvel.
Duas coisas costumam acontecer (se bem que com freqüência menor do que a esperada): uma, o proprietário do imóvel poderá vendê-lo a outra pessoa, além de você, e ela poderá registrar a escritura antes do que você, tornando-se a titular da propriedade; duas, o vendedor poderá tornar-se inadimplente, deixando de honrar seus compromissos, e os credores dele irão atrás do seu/dele imóvel, penhorando-o e levando-o a praça.
Nesta última hipótese, você ainda poderá se defender através de embargos, alegando ser comprador de boa fé, provar sua posse e, no final, acabar garantindo o seu direito sobre o imóvel. Mas quanto isso lhe custará em termos de custas e honorários advocatícios, noites mal dormidas e nervos esfrangalhados? Nossa vida moderna é muito trepidante, dinâmica na transferência de patrimônio entre pessoas e grupos sócio-econômicos. Não convém correr mais riscos que o necessário.
Para preservar o seu patrimônio, procure, pois, registrar o quanto antes. Nem que, de início, lhe pareça muito caro.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone 041-224-2709 e fax 041-224-1156.
