Administradores de imóveis de Curitiba sentiram um certo calafrio quando souberam, há meses, que mais uma seguradora decidira abandonar a oferta do seguro fiança locatícia, passando a honrar apenas os contratos antigos, mediante novas e injuriosas estipulações contratuais.
A incerteza da continuidade do trabalho das seguradoras, plenamente justificável pois só permanecem em um nicho do mercado quando ali obtém lucro suficiente para cobrir as indenizações que pagam, nos leva a reexaminar a questão das garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato (8.245/91), o que fazemos também por amável solicitação do diretor executivo do Secovi-SP.
Diz a Lei das Locações que “no contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I – caução. II – fiança. III – seguro de fiança locatícia.”(art. 37), aduzindo seu parágrafo único que “E vedado, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
Mais honestidade
A terceira opção, o seguro de fiança locatícia, em princípio, parece ser a solução mais moderna. Contudo, para ter bons resultados, precisa vencer alguns obstáculos: 1o Ser bem administrado pela seguradora ou pela corretora de seguros. 2o Merecer especial atenção na aprovação cadastral, eliminando pretendentes que não possuam ficha econômica boa mas também os de pouca idoneidade moral. 3o Não sofrer prejuízos demasiados em decorrência da má-fé de alguns locadores e administradores de imóveis, que, por terem a garantia de seguradora sólida, não envidam esforços para despejar o mau inquilino do imóvel, resultando em sinistros demasiadamente onerosos. 4o Realizar um trabalho permanente de comunicação com os locatários, conscientizando-os da importância do seguro fiança locatícia, para que não adotem a atitude nefasta de pretender “recuperar” o que pagaram de prêmio (“já que paguei o seguro, agora posso deixar de pagar o aluguel”) .
A segunda opção, a fiança, tem grandes vantagens para o locatário, por ser gratuita, mas nem sempre oferece a tranqüilidade que o proprietário almeja. O fiador pode ser idôneo no momento de realizar a locação, porém seu patrimônio não se encontra vinculado à cláusula ou à carta de fiança dada em favor do inquilino. Nada impede, legalmente, que dias ou meses após seu ato de desprendimento (quase sempre movido por alguma razão emocional, pois racionalmente falando só em poucas circunstâncias se justifica colocar seu patrimônio em risco a favor de terceiros) aliene todo ou parte de seus bens, deixando a fiança sem garantia real, como é comum, aliás, acontecer. Além disso, está cada dia mais constrangedor e mais difícil encontrar bons fiadores.
Mente curta
A primeira opção, a caução, por enquanto só está na frente no texto da lei. A nosso ver, porque o legislador foi muito tímido e conservador, tratando o inquilino como hipossuficiente, ao limitar a caução em dinheiro em três meses do valor do aluguel. Se ficar cinco anos no imóvel, pagando seguro fiança locatícia, o inquilino desembolsará o equivalente a pelo menos oito meses de aluguel. Por que não permitir que deposite seis meses como garantia, em conta de poupança conjunta não solitária com o senhorio, o que lhe permitiria recuperar seu investimento ao término da locação, num momento em que suas despesas são por demais elevadas?
Além da caução em dinheiro, todavia, existe a caução em bens móveis, que deve ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos, a caução em bens imóveis, registrável junto à matrícula do imóvel caucionado no respectivo registro imobiliário, e a caução em títulos e ações, para a qual a lei não previu forma especial de registro, presumindo-se que deva ocorrer pela simples tradição (entrega) dos títulos e ações ao locador, com as formalidades de praxe.
O espaço acabou, mas voltaremos ao tema em breve.
Luiz Fernando de Queiroz é autor do TPD-Direito Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB, fone (041)224-2709 e fax (041)224-1156.
